Добросовестный приобретатель это

Полезная информация по вопросу: "Добросовестный приобретатель это" от профессиональных юристов. Если будут вопросы - обращайтесь к дежурному специалисту.

Добросовестный приобретатель

В отечественных цивилистических исследованиях вплоть до 50-х гг. прошлого столетия доминировала позиция, согласно которой вещные права защищаются исключительно вещными исками. В научных исследованиях советского периода большее внимание уделялось экономической составляющей отношений собственности.

Виндикация — один из наиболее распространенных способов защиты вещных прав, а виндикационный иск — правовое средство виндикационной защиты, защиты прав собственника, включая право на владение своим имуществом.

Виндикационный иск как основное защитное средство прав собственника был известен еще римскому частному праву.

В настоящее время виндикационный иск предусмотрен на случай незаконного выбытия (утраты) вещи из фактического владения собственника и заключается в принудительном истребовании собственником своего имущества из чужого незаконного владения. Образно говоря, виндикационный иск — это иск невладеющего собственника (лишенного фактического господства над вещью) к незаконно владеющему ею несобственнику. Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Для виндикационного иска характерны следующие черты (условия):

1) объектом виндикации во всех без исключения случаях может являться только индивидуально-определенная вещь, сохранившаяся в натуре (в случае уничтожения вещи на момент предъявления виндикационного иска заинтересованная сторона вправе поставить вопрос о возмещении возникших в связи с этим убытков, т.е. воспользоваться элементами обязательственно-правового способа защиты);

2) отсутствие обязательственных отношений между истцом и ответчиком по поводу спорной вещи;

3) нахождение спорной вещи во владении ответчика;

4) наличие спора о праве на вещь, связанного с непризнанием ответчиком права истца на спорную вещь и отказом в связи с этим возвратить вещь истцу;

5) обязанность (бремя) истца доказать свое право на виндицируемую вещь.

Так, например, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском об истребовании имущества из незаконного владения комбината. Из представленных суду документов следовало, что в связи с исполнением обязательств по договору подряда на капитальное строительство, заключенному между истцом и ответчиком, истцом на территорию ответчика было завезено оборудование, состоявшее из подъемника и пяти бригадных вагончиков. По окончании строительства подрядчик не смог вывезти завезенное оборудование в связи с удержанием его комбинатом. В результате сохранился только подъемник, а судьбу пяти вагончиков установить не удалось. Суд удовлетворил иск частично, обязав комбинат передать акционерному обществу подъемник, а в остальной части в иске отказал исходя из того, что объектом виндикации может являться только имущество, сохранившееся в натуре и находящееся в незаконном владении у ответчика. Суд первой инстанции рекомендовал истцу предъявить иск о возмещении убытков, вызванных невозвратом вагончиков.

Так, в другом деле предприятие обратилось в арбитражный суд с иском о выселении акционерного общества из принадлежащего ему нежилого помещения в связи с окончанием срока действия договора аренды. Из представленных в арбитражный суд документов следовало, что спорное помещение необходимо предприятию для собственных нужд. Арбитражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помещение и передать его в пользование истцу, ошибочно руководствовался ст. 301, 305 ГК РФ. Отменяя состоявшееся судебное решение, вышестоящая судебная инстанция указала, что ст. 301 ГК РФ применяется только в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. В исследуемом случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды, поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде.

Добросовестный приобретатель.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В Постановлении институту добросовестного приобретения права собственности уделено достаточно много внимания. Так, в п. 13 Постановления N 10/22 предусмотрено приобретение права собственности лица — последующего приобретателя даже в случае, когда первый договор отчуждения вещи имущества был признан недействительной сделкой. Ранее Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П пояснил, что в случае приобретения имущества у неуправомоченного отчуждателя возможен лишь виндикационный иск не участвовавшего в сделке собственника, удовлетворение которого зависит от наличия условий, предусмотренных ст. 302 ГК РФ. права лица, считающего себя собственником имущества, отчужденного неуправомоченным лицом, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, т.е. путем признания сделок недействительными, такая защита возможна лишь путем предъявления виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ).

При этом ключевым является толкование абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, установленное в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ: «По смыслу данной статьи право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении виндикационного иска, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют».

При этом для того, чтобы такой последующий приобретатель приобрел право собственностина переданный ему объект от лица, которое не имело права отчуждать объект, необходимо соблюдение ряда условий, образовывающих юридический состав добросовестного приобретения:

— владение имуществом добросовестным приобретателем. Одним из основных элементов юридического состава добросовестного приобретения является получение добросовестным приобретателем вещи в фактическое владение;

— имущество не должно выбыть из владения собственника по первоначальной сделке против его воли (украдено, потеряно собственником и т.д.);

— приобретатель имущества должен быть добросовестным (не знал и не должен был знать о том, что продавцом является неуправомоченное лицо);

— наличие факта заключения сделки между неуправомоченным отчуждателем и добросовестным приобретателем;

— сделка с приобретателем должна быть действительна по всем основаниям, за исключением того, что продавец вещи не имел права его отчуждать;

— сделка с добросовестным приобретателем должна быть возмездной. При этом к моменту оспаривания права добросовестного приобретателя (предъявления виндикационного иска) стоимость вещи должна быть оплачена либо получено иное взаимное предоставление. Так, в п. 37 Постановления N 10/22 установлено, что для целей применения п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя;

Читайте так же:  Процедура усыновления ребенка отчимом

— наличие записи в ЕГРП о праве собственности добросовестного приобретателя Обязательным элементом приобретения права собственности является добросовестность приобретателя, заключающаяся в том, что на момент совершения сделки приобретатель не знал и не должен был знать, что отчуждатель по сделке неуправомочен на отчуждение имущества. Таким образом, необходимым условием является легитимация отчуждателя в глазах добросовестного приобретателя. Такая легитимация может состоять во владении (для движимых вещей) или в наличии записи о правах отчуждателя в ЕГРП. В то же время в соответствии с п. 38 Постановления N 10/22 запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

В исследуемой правовой ситуации от добросовестного приобретателя можно истребовать имущество только в двух случаях:

1) если такое имущество было получено им безвозмездно (по договору дарения, в порядке наследования и т.п.), поскольку такое изъятие не нанесет ему имущественных убытков, но будет способствовать восстановлению нарушенного права собственности (п. 2 ст. 302 ГК РФ);

2) в случае возмездного приобретения вещи, если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

КС РФ запретил отбирать жилье у добросовестных приобретателей

kryzhov / Shutterstock.com

По общему правилу, если добросовестный приобретатель купил имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, то собственник вправе истребовать это имущество только в тех случаях, когда оно утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение, либо было похищено у них, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса). Правовое значение понятия «добросовестный приобретатель» раскрыты Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П, в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/ 22. Вместе с тем положения п. 1 ст. 302 ГК РФ получили новую оценку КС РФ в связи с обращением гражданина, который стал собственником выморочного имущества в силу ненадлежащего исполнения своих обязанностей органами власти (Постановление КС РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Д.». Рассмотрим этот судебный акт подробнее.

Первоначальным собственником спорной квартиры являлся гражданин С., умерший в 1994 году и на момент смерти не имевший наследников ни по закону, ни по завещанию. Принадлежавшая ему квартира, как выморочное имущество, должна была перейти в собственность города Москвы (п. 2 ст. 1151 ГК РФ). Тем не менее каких-либо юридических и фактических действий в отношении указанной квартиры Департаментом городского имущества г. Москвы не было произведено.

Между тем в 2007 году нотариусом г. Москвы Р. на имя гражданки С., на основании поддельных документов, было выдано свидетельство о праве на наследство, зарегистрированное в Управлении Росреестра по Москве, и спорная квартира таким образом была оформлена в ее собственность. Спустя месяц гражданка С. заключила с гражданкой С. А. договор купли-продажи квартиры, а та в свою очередь перепродала квартиру гражданке З. В апреле 2008 года З. заключает с гражданином Д. договор купли-продажи, по условиям которого спорная квартира перешла уже в собственность последнего.

Сохраняется ли право пользования жилым помещением, признанным выморочным имуществом, за зарегистрированными в нем по месту жительства иными гражданами, не являющиеся наследниками? Узнайте из материала «Наследование» в «Домашней правовой энциклопедии» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Однако то, что квартира передана гражданке С. мошенническим путем выяснилось только в 2013 году в ходе расследования уголовного дела. Как установил суд, граждане Т., Ф., А., действуя совместно и согласованно в группе с другими лицами, решили путем обмана приобрести право собственности на эту квартиру. Так, в целях незаконного завладения спорной жилплощадью они воспользовались поддельными паспортами на имя других лиц, представили их и ряд документов на госрегистрацию, нашли покупателя квартиры и склонили третье лицо на возмездной основе оказать помощь в проведении сделки с квартирой. Таким образом, приговором Московского городского суда от 10 июня 2013 г. № 1-5/13 они признаны виновными в совершении преступлений, предусмотренных ст. 159 УК РФ (мошенничество). Потерпевшим по этому уголовному делу был признан Департамент городского имущества г. Москвы (далее – Департамент, истец).

Департамент, узнав о факте выбытия спорной квартиры из владения города, подал против последнего покупателя в цепочке договоров купли-продажи Д. (далее – ответчик) исковое заявление с требованием выселить его и передать квартиру в собственность г. Москвы.

Никулинский районный суд города Москвы удовлетворил требования истца, признав, что спорная квартира, будучи выморочным имуществом, выбыла из владения города помимо воли органов власти. Кроме того, являясь собственником квартиры, город от права собственности не отказывался, спорную квартиру не отчуждал, в собственность граждан не передавал. Таким образом, суд первой инстанции принял решение, что Департамент вправе истребовать имущество от последнего покупателя.

Ответчик с этим решением не согласился. Он считает, что в сложившейся ситуации является добросовестным приобретателем, так как при совершении сделки не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества.

Суд апелляционной инстанции также позицию ответчика не поддержал (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 декабря 2015 г. № 33-44622/15). По его мнению, Д. не представил достаточных доказательств, подтверждающих свои доводы о том, что он является добросовестным приобретателем, поскольку не доказал принятие всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Так, суд отметил, что из договора купли-продажи усматривается, что квартира приобретена по заниженной цене, отличной от ее рыночной стоимости. Кроме того, за период с июня 2007 года по апрель 2008 года, то есть в течение 10 месяцев, в отношении спорной квартиры было совершено три сделки. Таким образом, суд посчитал, что гражданином Д. не была проявлена необходимая заботливость и осмотрительность, которая требовалась при заключении договора купли-продажи.

В июне 2016 года решения судов по делу гражданина Д. безуспешно пыталась оспорить Генеральная прокуратура РФ, которая обращалась в ВС РФ с кассационным представлением о пересмотре дела.

Читайте так же:  Оформление в собственность муниципальной земли

Вместе с тем ответчик, не согласившись с решением суда, подал жалобу в Конституционный суд РФ о проверке конституционности положения п. 1 ст. 302 ГК Российской Федерации в части истребования имущества от добросовестного приобретателя. По его мнению, п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствует ст. 1, 2, ч. 1 ст. 17, ст. 18, ч. 1 ст. 19, ст. 35, ч. 1 ст. 40, ч. 1 ст. 46 и ст. 55 Конституции РФ, так как позволяет правоприменителям произвольно толковать понятие «добросовестный приобретатель» и, соответственно, изымать у граждан – последних приобретателей по искам публично-правовых образований выморочное недвижимое имущество. И это возможно несмотря на то, что право собственности и законность всех предшествовавших приобретению этого права сделок признавались государством в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Мнения экспертов

КС РФ рассмотрел дело с участием гражданина Д., его адвоката и представителей заинтересованных органов государственной власти. Рассмотрим позиции участников процесса.

Так, первый заместитель председателя совета Исследовательского центра частного права имени С. С. Алексеева при Президенте РФ, к. ю. н. Андрей Егоров в своем заключении по запросу судьи КС РФ отметил, что, как следует из материалов дела, город Москва как собственник на протяжении почти 20 лет не интересовался судьбой перешедшего в его собственность выморочного имущества, не осуществлял регистрационных действий в отношении принадлежащих ему прав, не нес бремя содержания принадлежащего имущества (ст. 210 ГК РФ), и не осуществлял иных собственнических правомочий. Таким образом, поскольку город Москва не вел себя как хозяин, по мнению эксперта, за все наступившие негативные последствия, происшедшие в результате виновных действий (бездействия) самих государственных органов, не может и не должно отвечать третье лицо, проявившее должную осмотрительность, добросовестно полагавшееся на достоверность государственного реестра и, по вине государственных органов, не осведомленное о выморочном статуса имущества.

Основной довод представителя Д., адвоката, к. ю. н. Дмитрия Степанова также заключался в констатации неответственного поведения государства. «Гражданин вправе считать, что если государством создана система призвания к наследству, выдачи соответствующего документа, то государство так или иначе несет ответственность за эту систему. Если орган власти выдает некий документ (например, документ о праве собственности, подтверждающий действия предыдущего собственника, продающего квартиру заявителю), то, наверное, гражданин имеет право полагать, что государство провело некую проверку соблюдения закона при регистрации предшествующих сделок с недвижимым имуществом. Неответственное поведение государства недопустимо в принципе», – считает представитель истца.

Аналогичной позиции придерживается и полномочный представитель Генерального прокурора РФ в Конституционном суде РФ Татьяна Васильева. В данном вопросе она обратила внимание на позицию ЕСПЧ, согласно которой ответственным за регистрацию, социальный наем и приватизацию имущества является государство, обязанное контролировать соблюдение всех необходимых для этого условий. «Ввиду наличия регулятивных органов покупатель квартиры не должен оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Упущение властей не может оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества. Ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. Иными словами, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованных лиц (постановление ЕСПЧ по жалобе № 7097/10 «Гладышева против Российской Федерации»)», – считает Васильева.

В то же время она отметила, что установленная в п. 1 ст. 302 ГК РФ возможность изъятия имущества у добросовестного приобретателя не ограничивает его право на возмещение убытков лицом, действия которого и повлекли нарушения этих прав.

Полномочный представитель Государственной Думы в КС РФ Татьяна Касаева также считает, что спорные нормы гражданского законодательства соответствуют Конституции РФ и не запрещают гражданам обжаловать действия госорганов. «Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее возможность передачи споров по поводу недвижимого имущества и зарегистрированных прав на него, на разрешение судов», – сказала она в суде.

О необходимости приобретателям недвижимого имущества быть более внимательными и осмотрительными напомнила советник Министра юстиции Российской Федерации Мария Мельникова. По мнению Минюста России, каждый гражданин помимо выписки из ЕГРП и выписки из домовой книги должен проверить все предыдущие документы о приобретении этого имущества, опросить соседей о проживании в этом помещении собственников, записанных в ЕГРП, знать все когда-либо опубликованные сведения об этом имуществе.

Однако, по мнению полномочного представителя Совета Федерации в КС РФ Михаила Клишаса, возложенный на конечного приобретателя риск незаконного выбытия из государственной собственности имущества усиливает нестабильность гражданского оборота. «Такой подход может свидетельствовать о допущении нарушения прав гражданина», – считает эксперт.

Полномочный представитель Президента РФ в КС РФ Михаил Кротов, помимо всего уже упомянутого выше, также отметил факт нарушения сроков исковой давности Департаментом при заявлении иска о выселении гражданина Д. «С момента открытия наследства до совершения мошенничества и выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство по поддельным документам и последующего отчуждения квартиры прошло порядка 14 лет, в течение которых мэрией Москвы не совершено никаких действий по выявлению и обращению имущества в собственность субъекта Российской Федерации. Таким образом, есть ли основания для предъявления виндикационного иска у Департамента? Даже десятилетний срок давности, который сегодня фактически является пресекательным в соответствии с ГК РФ, истек. На каком основании тогда судебная система считает допустимым защищать интерес публично-правового образования на право, которое им не зафиксировано?», – рассуждал Кротов.

[3]

Решение КС РФ

КС РФ, в свою очередь, признал, что государство в лице уполномоченных законом органов при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости (Постановление КС РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Д.»).

Он также подчеркнул, что проверка соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества в отличие от государства существенно затруднена или невозможна. Тем более в неравных условиях находятся публично-правовое образование как собственник жилого помещения, являющегося выморочным имуществом, и его добросовестный приобретатель, возможности которых по выявлению противоправных действий, приведших к тому, что жилое помещение выбывает из владения собственника помимо его воли, далеко не одинаковы, отмечается в судебном акте.

Читайте так же:  Процедура вступления в наследство на квартиру

Кроме того, суд ссылаясь на решение ЕСПЧ, отметил, что при наличии широкого перечня контрольно-разрешительных органов и большого числа совершенных регистрационных действий с объектом недвижимости никакой сторонний покупатель квартиры не должен брать на себя риск лишения права владения в связи с недостатками, которые должны были быть устранены посредством специально разработанных процедур самим государством (постановление от 6 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России»).

Таким образом, КС РФ признал положение п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой оно допускает истребование жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя. Однако иск публично-правового образования не будет удовлетворен только в том случае, если добросовестный приобретатель полагался при покупке жилья на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности. А публично-правовое образование при этом не предприняло своевременных мер по установлению выморочного имущества и надлежащему оформлению своего права собственности на него.

Видео (кликните для воспроизведения).

КС РФ постановил, что правоприменительные решения по делу гражданина Д., вынесенные на основании п. 1 ст. 302 ГК РФ, подлежат пересмотру. Добавим, что суд не предписал законодателям внести изменения в спорные нормы.

Добросовестный приобретатель это

Скорее всего, вы часто слышали словосочетания «добросовестный приобретатель», «недобросовестный приобретатель», «истребование имущества». Как правило, они встречаются тогда, когда идет речь о том, что, по мнению собственника, его имущество незаконно находится у других лиц.

Предлагаю разобраться с этими понятиями.

Сначала немного теории. Из толкования статьи 302 Гражданского кодекса РФ следует, что добросовестный приобретатель – это тот, кто приобрел имущество на возмездной основе у лица, которое это имущество отчуждать не имело право, а приобретатель не мог и не должен был об этом знать. Исключения: если имущество было утеряно собственником, похищено у него, выбыло из владения иным способом против его воли, имущество приобретателю передано безвозмездно. В этих случаях имущество возвращается.

Если приобретатель не отвечает этим требованиям, или формально эти требования исполнил, но при заключении сделки не проявил обычной степени осмотрительности, то его называют недобросовестным приобретателем .

Спор об истребовании имущества из чужого незаконного владения может иметь место только тогда, когда, во-первых, имуществом распорядился не собственник, а иное лицо; во-вторых, если между собственником и приобретателем не было договорных отношений.

Непоследовательность в решениях судов по данной категории споров существовала до 2003 года. Суды часто, признавая первоначальную сделку недействительной, признавали недействительными и все последующие сделки.

Однако, в 2003 году Конституционный суд Российской Федерации принял Постановление № 6-П от 21.04.2003 г. в котором указал, что к добросовестному приобретателю можно предъявлять исковые требования только в порядке ст. 302 ГК Российской Федерации – истребование имущества из чужого незаконного владения (и удовлетворяются они только в случае признания приобретателя недобросовестным или если имели место быть описанные выше исключения). В случае, если заявлены требования о признания такой сделки недействительной, то в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.

Какие ситуации могут возникнуть при данной категории споров?

Прежде всего, при наличии иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, приобретателю необходимо доказывать свою добросовестность, а собственнику- то, что он является собственником имущества и это имущество находится у незаконного владельца.

Факт наложения ареста на имущество, наличие иных обременений, судебного спора по поводу имущества само по себе не может служить основанием признания приобретателем недобросовестным. Необходимо установить факт того, что приобретатель знал об этих обстоятельствах.

Если на момент подачи искового заявления расчет за имущество произведен не был, то имущество следует возвратить собственнику в любом случае, несмотря на то, что сделка была возмездной, так как условия сделки не выполнены до конца и денежные средства, иное возмещение, приобретателем не предоставлены.

С другой стороны, приобретатель может быть признан недобросовестным, если не проявил обычной степени осмотрительности при сомнительных обстоятельствах. Таковыми обстоятельствами могут быть признаны существенное занижение цены, частая смена собственников за короткий период времени.

Что является проявлением обычной осмотрительностью при заключении сделки? Это осмотр приобретаемого имущества, ознакомление с документами на него, выяснение обстоятельств возникновения прав у продавца на имущество.

Кроме того, на признание приобретателя добросовестным или недобросовестным могут повлиять и такие обстоятельства как родство между лицами, которые заключили сделку по отчуждению имущества

Следует отметить, что если имущество изъято у собственника на основании решения суда, а в последствии это решение отменено, то считается, что имущество выбыло из его владения помимо его воли. В таком случае, даже если приобретатель добросовестный, иск об истребовании у него имущества будет удовлетворен.

Если неделимое имущество было приобретено несколькими лицами, и хотя бы один из этих лиц не является добросовестным приобретателем, то иск об истребовании имущества подлежит удовлетворению.

В заключении необходимо отметить следующее. Если покупатель чужого имущества должен вернуть его собственнику на основании судебного решения по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения, то он имеет право обратиться в суд к продавцу с исковыми требованиями о возмещении причиненных убытков.

Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Комментарий к Ст. 302 ГК РФ

1. В отличие от добросовестности владения, представляющей собой продолжительный психический процесс, добросовестность приобретения означает, как правило, одномоментную оценку приобретателем своего поведения как не нарушающего чьи-либо права. Впрочем, если совершение сделки по приобретению спорного имущества растянуто во времени (например, когда непосредственному заключению договора предшествуют длительные преддоговорные споры или консультации), на квалификацию приобретения влияет наличие у приобретателя любой информации о сделке, ставшей для него доступной в течение всего указанного периода. Так, покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).

Читайте так же:  Оформление части квартиры в собственность

2. Пленум ВАС РФ в п. 24 Постановления N 8 рекомендует судам возлагать бремя доказывания добросовестности приобретения на самого приобретателя. Такая позиция в принципе противоречит сформулированной в п. 3 ст. 10 ГК РФ презумпции добросовестности осуществления участниками гражданских правоотношений своих субъективных прав, однако ее использование продиктовано соображениями практического характера. Приобретатель, противостоящий собственнику в виндикационном процессе, может быть совершенно незнаком собственнику, и сведениями об обстоятельствах совершения им сделки по приобретению спорной вещи последний не располагает; поэтому возложение на собственника обязанности представлять доказательства недобросовестности приобретения парализовало бы рассмотрение большинства виндикационных споров. Во всяком случае, с собственника не должна сниматься обязанность представления суду известных ему сведений об обстоятельствах приобретения истребуемого имущества, а при отсутствии у него таковых — доступных ему доказательств нелегитимности сделки по отчуждению спорной вещи, которые вне зависимости от обстоятельств ее совершения следуют из характеристик самой вещи, сведений о личности ответчика и т.д.

4. Дискуссионный характер на определенном этапе приобрел вопрос о соотношении виндикационного требования и требования о применении последствий недействительной сделки. В практике арбитражных судов и в особенности судов общей юрисдикции были распространены решения о применении последствий недействительности ряда сделок, совершенных с имуществом, изначально отчужденным по недействительной сделке, и о возврате таким образом спорного имущества отчуждателю даже тогда, когда для этого приходилось изымать имущество у добросовестного возмездного приобретателя. Наибольшую актуальность этот вопрос имел для практики по делам об оспаривании результатов приватизации в сфере арбитражного производства и по спорам о жилых помещениях — в общеюрисдикционной сфере. Высший Арбитражный Суд РФ изложил свою позицию о недопустимости удовлетворения иска о применении последствий недействительности сделки в случаях, когда спорное имущество не подлежит виндикации, в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ N 8. Верховный Суд РФ эту позицию вполне однозначно не комментировал, в связи с чем ситуация попала в поле зрения Конституционного Суда РФ.

В Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П КС РФ констатировал отсутствие противоречия Конституции РФ установленного ст. 167 ГК РФ общего порядка применения последствий недействительности сделок, рассматривая при этом возможность виндикации вещи, перешедшей к третьему лицу после отчуждения ее по недействительной сделке, как специальное последствие недействительности сделки. Если условия для удовлетворения виндикационного требования отсутствуют, общий механизм приведения сторон в первоначальное положение посредством реституции, предполагающий лишение третьего лица возмездно и добросовестно приобретенного имущества, востребован быть не может.

Следует считать, что при определенных обстоятельствах может быть виндицировано у возмездного добросовестного приобретателя имущество, первоначально отчужденное собственником по сделке, если она была совершена под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств, т.е. когда воля на совершение сделки претерпела влияние деформирующих ее факторов, или если сделка была совершена под влиянием насилия, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной; с превышением полномочий органа юридического лица; недееспособными и ограниченно дееспособными субъектами, поскольку во всех этих случаях речь может идти о выбытии спорного имущества из владения собственника помимо его воли.

5. Не подлежат виндикации у добросовестного приобретателя деньги и ценные бумаги на предъявителя, даже если приобретение было безвозмездным. У недобросовестного приобретателя их можно истребовать при наличии каких-либо индивидуализирующих их признаков.

Не может быть истребовано спорное имущество у лица, ставшего его собственником в результате проведения судебным исполнителем торгов, которые не признаны недействительными по иску заинтересованной стороны (п. 22 письма Президиума ВАС РФ N 13).

Правовой статус добросовестного приобретателя. Сделки с недвижимостью

Если Вам необходима юридическая консультация юриста (жилищного юриста) или адвоката по вопросам недвижимости вы можете воспользоваться услугами компании Юрист Проф Деловые Консультации.

Защита владения добросовестного приобретателя осуществляется не путем признания за ним права собственности, а посредством ограничения права собственника на истребование (виндикацию) своего имущества.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

При судебном рассмотрении дела по искам собственника об истребовании имущества существенное значение имеет вопрос о распределении между сторонами спора бремени доказывания. Данные вопрос не отражен в ст. 302 ГК РФ.

Однако ориентиры по распределению бремени доказывая обозначены в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25. 02. 1998 года № 8 « О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в котором указано, что приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Возложение на приобретателя имущества обязанности доказать невозможность получения им сведений об отсутствии у лица, у которого он приобрел имущество, права на отчуждение этого имущества обусловлено тем, что в данном случае доказывается факт незнания и невозможности узнать о правах своего контрагента на имущества, а не разумность и добросовестность действий самого приобретателя при осуществлении им своих прав.

Добросовестность приобретения недвижимости сама по себе не является достаточным основанием для возникновения у приобретателя права собственности на это имущество. Закон признает такое право только за тем добросовестным приобретателем, у которого собственник не вправе истребовать утраченное им недвижимое имущество.

Существенное значение имеет также тот факт, что собственник должен передать имущество неуправомоченному отчуждателю по своей воле. Если виндикационный иск заявлен собственником, который в свое время произвел отчуждение недвижимого имущества по недействительной( оспоримой) сделке, то имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя, поскольку отчуждение имущества происходило по воле собственника, хотя и по недействительной сделке.

При рассмотрении дела данной категории следует учитывать положения, содержащиеся в постановлении Конституционного Суда РФ от 21. 04. 2003 года № 6-П « По делу о проверке конституционности положений п 1 и 2 ст. 167 ГК РФ».

Таким образом, если имущество в результате совершения нескольких сделок передано третьим лицам, оно не может быть от них истребовано с применением реституционного механизма.

Читайте так же:  Независимая экспертиза шума в квартире

В настоящее время Верховным Судом РФ поддержана правовая позиция судов при рассмотрении дел об отчуждении недвижимости, где сособственниками являлись несовершеннолетние дети, а квартира продавалась их родителями ( законными представителями) без согласия органов опеки и попечительства. По указанным делам квартира являлась предметом нескольких сделок.

В данном случае также подлежат применению нормы ст. 302 ГК РФ, а признание недействительными договоров в таких ситуациях создает условия для нарушения прав добросовестным участников гражданских правоотношений, что противоречит основным началам гражданского законодательства. Кроме того, иные решения возлагали бы ответственность на добросовестных приобретателей при отсутствии их виновных действий, нарушающих права и интересы несовершеннолетних детей и освобождали бы от ответственности действительных нарушителей их прав.

Вместе с тем, когда иск предъявлен к стороне по «первой» сделке, то он может носить только реституционный характер, и в данном случае применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон по сделке. Обстоятельства, связанные с добросовестностью приобретателя по сделке, не являются юридически значимыми и не подлежат исследованию и доказыванию в реституционном иске.

В случае, если имущество впоследствии передано третьему лицу, у которого оно не может быть истребовано в порядке ст. 302 ГК РФ, собственник не лишен возможности предъявить к своему контрагенту реституционное требование, и оно будет иметь кондикционную природу (неосновательное обогащение).

Денежным эквивалентом является рыночная стоимость имущества, а не та цена, которую приобретатель вещи получил в результате его отчуждения.

Отчуждение вещи по цене ниже ее рыночной стоимости может касаться только самого лица, которое получило вещь не недействительной сделке. Поэтому стоимость вещи- эта та стоимость, которую представляла собой вещь в момент ее передачи другой стороне недействительной сделки.

Таким образом, следует запомнить, что собственник не может выбирать между предъявлением виндикационного иска и иска о реституции к одному и тому же лицу, в результате чего на практике исчезнет возможность конкуренции исков, создающая правовую неопределенность.

[2]

Если заявлены оба иска, суду следует либо оставить иск без движения для уточнения предмета и основания иска или, если иск принят, постановить решение с учетом положений ст. 198 ГПК РФ, определив юридически значимые обстоятельства и применив к спорным правоотношениям нормы материального права, которые их регулируют.

Обращаю внимание на то, что добросовестный приобретатель не наделен правом обращения в суд с иском о признании права собственности или с иском о признании его добросовестным приобретателем, поскольку в силу сложившейся правовой конструкции, добросовестный приобретатель может быть исключительно ответчиком по виндикационному иску. Право собственности он может приобрести только в случае отказа в этих исках. Поэтому защита владения добросовестного приобретателя осуществляется не путем признания права, а путем ограничения виндикации.

Хочу остановиться на моменте, связанным с рассмотрением дел по искам Администраций об истребовании имущества от добросовестных приобретателей и возвращении квартирам статуса муниципального фонда. При рассмотрении дела данной категории следует принимать во внимание, что первоначальная сделка по передаче квартиры в собственность не существующего нанимателя является ничтожной сделкой, как совершенной с пороком субъектного состава. При этом не имеет значение то обстоятельство, что Администрация добровольно передала квартиру, т.е. имущество выбыло по ее воле. Это отличает ее от опоримой сделки, совершенной под влиянием обмана. В оспоримой сделке не может быть порока субъектного состава.

В тоже время судам следует учитывать конкретные обстоятельства, при которых сделка была совершена. Так, в частичности, по одному делу от лица нанимателя выступало лицо по подложной доверенности, удостоверенной нотариусом, сделка была совершена спустя несколько месяцев после смерти нанимателя, сведения о смерти которого еще не успели поступить в соответствующие органы. У администрации не было оснований не заключать договор приватизации, ее действия добросовестны, разумны, осмотрительны. В данном случае должна действовать теория « наименьшего зла», когда у собственника или добросовестного приобретателя существуют различные возможности возместить причиненный ущерб. Суть теории « наименьшего зла» состоит в том, чтобы принятое решение в пользу одной из сторон принесло как можно меньше вреда другой стороне, т.е. спор решается в пользу стороны, у которой меньше шансов защитить свои имущественные интересы за счет недобросовестного отчуждателя.

Видео (кликните для воспроизведения).

По другому делу администрация заключила договор непосредственно с нанимателем, от лица которого пришло другое лицо и представило поддельный паспорт. В данном случае суд и судебная коллегия правильно посчитали, что собственник в лице соответствующих органов проявили невнимательность, можно сказать в их действиях присутствуют признаки виновного поведения, что исключает возможность истребовать имущество от добросовестного приобретателя. В данном случае можно говорить, что в большей степени нарушены права действительного нанимателя, который вправе ставить виндикационные требования, а также требования о возврате статуса жилого помещения. В данном случае должны применяться нормы ст. 305 ГК РФ, предусматривающей защиту владельца, не являющегося собственником.

По смыслу ст. 302 ГК РФ имущество, подлежащее истребованию от добросовестного приобретателя, должно быть в натуре и в том же виде, в котором оно существовало до выбытия от лица, считающего себя собственником. Переоборудованное и видоизмененное имущество не полежит истребованию. В данном случае собственник вправе ставить вопрос о взыскании с добросовестного приобретателя неосновательного обогащения. ( кондикционный иск)

[1]

Источники


  1. 20 лет Конституции Российской Федерации. Актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства. Четвертый пермский международный конгресс ученых-юристов (г. Пермь, 18-19 октября 2013 г.): моногр. . — М.: Статут, 2014. — 643 c.

  2. Новиков, В. К. Организационно-правовые основы информационной безопасности (защиты информации). Юридическая ответственность за правонарушения. Учебное пособие / В.К. Новиков. — М.: Горячая линия — Телеком, 2015. — 178 c.

  3. История политических и правовых учений / Н.М. Азаркин и др. — М.: Норма, 2007. — 900 c.
Добросовестный приобретатель это
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here