Долевое строительство частного дома

Полезная информация по вопросу: "Долевое строительство частного дома" от профессиональных юристов. Если будут вопросы - обращайтесь к дежурному специалисту.

О долевом строительстве

Граждане редко располагают свободными денежными средствами для покупки готового жилья.

Участие в программе долевого строительства позволяет приобрести квартиру или другую жилплощадь в рассрочку, по умеренным ценам.

Государство выработало ряд положений – гарантий сохранности законных «квадратных метров» граждан от возможных мошеннических спекуляций недобросовестных застройщиков.

Что это такое?

Долевое участие в строительстве предполагает привлечение средств инвесторов для строительства многоквартирного дома:

  • оплата жилья зависит от срока выполнения работ, стоимости стройматериалов и услуг подрядчика;
  • средства привлекаются на долгосрочной основе, с возможностью выплачивать стоимость квартиры в рассрочку.

Что нужно знать?

Договор долевого участия дает инвестору право на получение квартиры после завершения строительства.

Застройщики работают на средства дольщиков, привлекают клиентов за счет рекламы строительных объектов в СМИ.

Закон запрещает начинать коммерческую агитацию проекта, без предварительной покупки (аренды) земельного участка.

Для уяснения вопроса о том, что нужно знать о долевом строительстве следует разобраться в типах правоустанавливающих документов, получив которые, можно претендовать на квартиру.

Долевое участие оформляется в виде:

  • договора ДДУ;
  • жилищного сертификата;
  • свидетельства, подтверждающего право на квартиру в жилищно-строительном кооперативе.

Вместо договора долевого участия застройщики иногда предлагают заключить договор предварительной купли-продажи квартиры, с обязательством заключить основную сделку. По такому документу можно потребовать у дольщика часть денег за квартиру.

Право собственности на жилплощадь остается у застройщика, в то время как по договору долевого участия инвестор сразу становится собственником квартиры.

ДДУ подлежит обязательной регистрации в территориальном управлении Росреестра по месту строительства объекта (статья 17 ФЗ № 214). Обязанность привести в порядок правоустанавливающую документацию возлагается на застройщика.

Законодательство

Правовой статус застройщиков и долевых участников урегулирован Федеральным законом № 214 от 30.12.2004 г.

Обязанность страхования гражданской ответственности застройщиков определяется ФЗ от 30.12.2012 № 294.

Защита прав граждан-дольщиков, которые приобретают квартиру не для коммерческих целей, регулируется положениями ГК РФ о сделках, и законом о защите прав потребителей от 27.02.1992 г.

Долевое строительство

Участники долевого строительства должны ознакомиться с проектной декларацией застройщика, в которой содержится исчерпывающая информация о будущем многоэтажном доме:

  1. Внесение существенных изменений в такой документ может быть поводом для одностороннего отказа от ДДУ, с компенсацией инвесторам всех причиненных убытков.
  2. Нарушение сроков сдачи дома становится основанием для взыскания с застройщиков неустойки в виде двукратного произведения стоимости 1 кв.м. жилья на количество дней просрочки.

Гражданин или юридические лица-инвесторы подписывают договоры на конкретную недвижимость, с указанием ее адреса и технических параметров.

Сдача квартиры оформляется в виде акта приема-передачи, подписываемого сторонами.

Документ содержит технические параметры жилплощади, сведения о том, что у дольщиков отсутствуют претензии к качеству жилья.

Закон не запрещает долевое строительство иных типов жилья – например, малоэтажного дома на несколько собственников.

Проблема может возникнуть в случае, если часть помещений в доме реализуется в качестве отдельных квартир, но не имеет такового правового статуса.

Тогда следует длительная процедура признания части жилых помещений изолированной жилплощадью.

Строительство частного дома на долевой основе возможно небольшими фирмами. При сдаче недвижимости в эксплуатацию собственники становятся совладельцами жилья на равной или иной (по договоренности) основе.

Каковы условия ипотеки на долевое строительство в Сбербанке? Смотрите тут.

Заключение договора

Договор долевого участия заключается в письменной форме и действителен с момента государственной регистрации (статья 4 ФЗ № 214). Стороны согласуют порядок выполнения всех строительных работ. Обозначается сумма сделки и конкретные сроки внесения средств.

Участниками договора ДДУ в 2015 году остаются:

  • граждане (дольщики, инвесторы);
  • застройщики (строительные компании в форме юридического лица или ИП).

Помимо основных контрагентов, закон также уделяет внимание сторонним, но не маловажным, субъектам долевых отношений – страховым компаниям, банкам или ОВС (обществам взаимного страхования).

Подобные организации несут ответственность в случае неисполнения застройщиком обязательств перед инвесторами.

Договор долевого участия подписывается со стороны застройщика уполномоченным лицом, а дольщиком – лично или через представителя.

Существенными условиями сделки являются:

  • цена договора (объекта недвижимости);
  • объект (конкретная квартира или др. жилплощадь);
  • сроки сдачи – общие и поэтапные.

В документе также:

  • предусматривается порядок разрешения разногласий между сторонами;
  • указывается модель поведения в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств;
  • обозначается ответственность сторон.

Права и обязанности

Договор долевого участия направлен на защиту прав дольщиков, с созданием для застройщиков всех условий для законной коммерческой деятельности.

Дольщик вправе:

  1. Получить квартиру в срок, обозначенный в договоре.
  2. Быть информированным о ходе работ и расходовании застройщиком целевых средств. Информация публикуется в официальных СМИ 1 раз в квартал (4 месяца).
  3. Расторгнуть договор в одностороннем порядке при существенном нарушении его условий – например, относительно качества и срока выполнения работ.

Дольщик обязан своевременно оплачивать взносы на строительства дома. Застройщик должен выполнять все работы строго в соответствии с условиями договора и сметой.

Предусматривается также обязанность сторон уплачивать неустойку в случае:

  • нарушения сроков сдачи квартиры застройщиком;
  • оплаты дольщиком.

Чем выгодно?

Долевое участие в строительстве позволяет приобрести квартиру ниже ее рыночной стоимости. Экономия является существенной и достигает 20-30% от стоимости готового жилья.

Дольщик также может оплачивать квартиру в рассрочку, что особенно важно при нынешней дороговизне ипотечных кредитов.

Подводные камни

Дольщики по-прежнему полностью не застрахованы от риска не получить свою квартиру.

Мошеннические схемы могут предусматривать нецелевое расходование средств:

  1. Возникают ситуации, когда фактическая площадь жилья меньше, чем указано в документации.
  2. Возможны случаи, т.н. обмера – превышение реальной площади квартиры над размерами, обозначенными в технической документации, что сопровождается требованием застройщика о доплате за «лишнюю» жилплощадь.
  3. Застройщик также иногда начинает работы без получения разрешения на строительство, или игнорирует порядок оформления прав на земельный участок.
  4. Возникает ситуация, угрожающая сносом дома как самовольной постройки.
Читайте так же:  Уфмс проверка документы

Срок гарантии на квартиру составляет 5 лет со дня передачи ее в эксплуатацию (статья 7 ФЗ № 214).

Закон также предусматривает обязательные сроки страхования недвижимости на весь период строительства + в течение двух лет после завершения работ.

Страховка оформляется в виде отдельного договора со специализированной компанией; банковской гарантией или членством в ОВС.

В 2016 году система долевого участия будет существенно меняться:

  • В отношениях между застройщиком и дольщиком появится посредник – банк, на счетах которого будут накапливаться средства, затраченные на строительство.
  • Застройщик будет получать деньги только на правах кредитования, без прямых расчетных операций с инвесторами.

Каковы права участника долевого строительства? Читайте здесь.

Как рассчитать неустойку по долевому строительству? Подробная информация в этой статье.

Как себя обезопасить?

Перед договором долевого участия необходимо ознакомиться с документами застройщика:

  • лицензией на строительство;
  • свидетельством о праве собственности на участок (или договором его аренды);
  • проектной декларацией.

Надежность застройщика можно проверить, заказав полную выписку о нем в ЕГРЮЛ. Подобная информация находится в открытом доступе и предоставляется по требованию заинтересованных лиц.

Полезно также быть осведомленным в базовых положениях законодательства о долевом участии, чтобы понимать содержание сделки и сопутствующих ей документов.

На видео о приобретении жилья

Для оформления ипотеки на долевое строительство клиент заключает договор со строительной компанией, после чего регистрирует документ в органах Росрееестра (на основании статьи 17 ФЗ № 214). В договоре долевого участия следует: прописывать все установленные пункты; следить, соответствует ли документ форме документ, так как.

Использование материнского капитала для долевого строительства регулируется 10 статьей 256 Федерального закона от 2006 года, в которой указываются дополнительные меры поддержки от государства в отношении семей с двумя и более детьми. Ознакомиться с процедурой проведения и оформления долевого строительства можно в 214.

Гражданин может потребовать у застройщика: предоставить ему образец акта несоответствия объекта долевого строительства; подписать документ, если определенные требования со стороны строительной компании не будут выполнены. Нормы права Особенности составления договора долевого участия, а также процедура сдачи объекта и.

Для многих семей покупка жилья на стадии строительства оказывается предпочтительней, чем на вторичном рынке. Причины называются самые разные: от значительно меньшей стоимости до нежелания жить в квартире «с историей». Но не все знают, что приобретение квартиры в новостройке путем участия в долевом строительстве имеет ряд.

Договор долевого строительства отличается от договора купли-продажи не только названием. Это совершенно особый вид отношений по приобретению недвижимости. Все подробности и условия долевого строительства жилья содержатся в специальном законе № 214-ФЗ. Он был принят в конце 2004 года, но до сих пор в него вносятся поправки.

Долевое строительство – один из способов приобретения права на недвижимость, которая еще только будет создана в будущем. Договор участия в этом процессе имеет ряд схожих черт как с соглашением о купле-продаже квартиры, так и со строительным подрядом. Но все же права и обязанности участников такого договора имеют свою.

Федеральный закон № 214 защищает права дольщиков, которые вложили свои деньги в недвижимость на стадии строительства. Для этого перед началом строительных работ между застройщиком и клиентом составляется договор долевого участия (в соответствии со статьей 4 ФЗ № 214), в котором: прописываются права и обязанности каждой.

Согласно ФЗ № 214 от 30.12.2004 со стороны законодательства обеспечивается защита прав и интересов участников долевого строительства. Так, к одной из форм контроля и относится предоставление в установленный законом срок отчетности. В обязанности застройщика входит ежеквартальный отчет по деятельности, которая заключается в.

Чтобы составить наиболее полное представление о залоге права требования участника долевого строительства, следует ознакомиться с законодательными актами страны. Так, закон от 2007 года №324 устанавливает некоторые изменения в законные акты России, в том числе вносит изменения и в 102 Федеральный закон, определяющий процедуру.

Покупке жилья на вторичном рынке многие семьи предпочитают строящиеся квартиры. Для этого они заключают договор участия в долевом строительстве, становясь тем самым инвесторами, а не покупателями. Такое приобретение недвижимости существенно отличается от привычной многим схемы. Порядок вступления в долевое строительство.

[1]

Порядок вступления в долевое строительство

Покупке жилья на вторичном рынке многие семьи предпочитают строящиеся квартиры. Для этого они заключают договор участия в долевом строительстве, становясь тем самым инвесторами, а не покупателями.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Такое приобретение недвижимости существенно отличается от привычной многим схемы.

Порядок вступления в долевое строительство довольно прост, но имеет свою специфику.

Что это такое?

Долевое строительство – это привлечение денег граждан и юрлиц, желающих получить свои квадратные метры в строящемся доме (Федеральный Закон № 214). Покупка невозможна, потому как квартиры еще не существует.

Заключить договор строительного подряда в многоквартирном доме также невозможно, потому как строится не одна квартира, а сразу все здание.

Но если вступить в долевое строительство, то есть вложить средства в постройку здания, то потом можно будет получить в нем квартиру в собственность.

Но для этого потребуется:

  • заключить договор;
  • внести указанную в нем сумму;
  • дождаться окончания возведения дома и получения нужных разрешений;
  • подписать передаточный акт;
  • зарегистрировать свое право собственности на уже готовую квартиру.

Условия договора

По договору застройщик обязан построить многоквартирный дом к указанному сроку (в соответствии со статьей 6 ФЗ № 214). А затем передать жилье участникам строительства, внесшим свой финансовый вклад в строительство.

Читайте так же:  Кто имеет право сдавать квартиру в аренду

Поскольку речь идет о крупных суммах и недвижимом имуществе, закон устанавливает ряд требований к условиям и форме договора (статья 4 ФЗ № 214).

Форма только письменная с последующей госрегистрацией.

Пять условий должны быть обязательно включены, иначе сделка не состоится:

  • об объекте (с указанием его типа, площади и местонахождения);
  • о цене и сроках уплаты;
  • о сроке передачи жилья;
  • о гарантийных сроках (статья 7 ФЗ № 214);
  • о способах обеспечения исполнения договора.

Достоинства и недостатки

К плюсам такого способа приобретения недвижимости можно отнести следующие:

  1. Относительно низкая стоимость. Вторичное жилье той же площади может стоить почти вдвое дороже.
  2. Квартира абсолютно новая. У нее нет «истории» и призраки прошлых жильцов не будут тревожить новых владельцев. Как, впрочем, и их родственники, коллекторы, судебные приставы и т. д.
  3. Дома, построенные из современных материалов, обладают лучшими потребительскими свойствами. Они теплее, в них меньше проникает шум с улицы и из соседних квартир.

Минусы, конечно же, тоже имеются. Главный из них – время.

До завершения постройки и тем более передачи квартир дольщикам пройдет немало времени после заключения договора. Особенно если стройка только начата.

А если учесть, что многие новые квартиры сдаются без отделки, то время ожидания удлинится и на проведение благоустройства.

Как вступить в долевое строительство?

Если же перспектива ожидания заветной жилплощади не пугает, то стать участником строительства можно в любой момент. Как вступить в долевое строительство? Очень просто.

Необходимо:

  • найти подходящий строящийся дом;
  • заключить договор с компанией, которая этим занимается, то есть является застройщиком.

Чаще всего долевое строительство, как способ привлечь деньги населения, используется в возведении многоквартирных домов. Но таким способом можно получить в собственность не только жилье. Гараж, магазин, офис – список обширен.

В него не входят только здания, предназначенные для производственных цехов.

Видео (кликните для воспроизведения).

Соответственно и участниками могут быть не только граждане, но и юридические лица.

От застройщика

Заключать договор долевого строительства может только застройщик – то есть юрлицо, ведущее строительство на принадлежащем ему или арендованном участке земли.

Неважно, строительная это организация или только организует проведение работ, она все равно является застройщиком. И по окончании строительства передаст квартиры участникам, внесшим плату.

От имени застройщика может выступать и агент. В этом случае у него должен быть заключен соответствующий договор на представление интересов застройщика.

При этом стороной договора все равно будет производящая строительство компания.

Как купить квартиру в долевом строительстве согласно ФЗ 214? Подробная информация тут.

С сертификатом

Главная обязанность участника долевого строительства – внести необходимые денежные средства. Это могут быть как наличные, так и безналичные деньги.

Или же в качестве средства оплаты могут быть представлены различные жилищные сертификаты.

Однако на сегодняшний день не все застройщики готовы работать в такой формой оплаты.

Жилищный сертификат – это не ценная бумага. Он:

  • выдается только определенным категориям граждан и является именным;
  • подтверждает право конкретного лица однократно получить от государства определенную сумму для покупки недвижимости.

Сертификат, в зависимости от того, какую сумму он дает право получить, можно использовать для полной или частичной оплаты участия в долевом строительстве.

При этом деньги нельзя обналичить. Они будут переведены на специальный счет, а оттуда – застройщику.

Это гарантирует их целевое использование. Для подтверждения намерения купить жилье потребуется договор с застройщиком.

С материнским капиталом

Материнский капитал также можно использовать для покупки квартиры в строящемся доме. Поскольку одна из целей этой меры господдержки семей – улучшение жилищных условий. Но опять же придется найти застройщика, который принимает в качестве платы такой сертификат.

Вряд ли суммы, положенной за рождение второго ребенка, хватит на приобретение квартиры, но на первый взнос вполне хватит.

Все операции будут проведены безналичным способом после представления договора.

Порядок действий

Приобретение жилья в новостройке стоит начать не только с выбора объекта. Для собственного спокойствия лучше ознакомиться с текстом закона о долевом строительстве или заручиться поддержкой юриста.

Необходимо проверить разрешительные документы застройщика. Они должны включать в себя:

  • разрешение на строительство;
  • проектную декларацию;
  • документы на участок.

Если все необходимые сведения имеются, можно заключать договор. При этом необходимо помнить о пяти обязательных условиях. А также о необходимости регистрации договора в Росреестре.

В договоре прописан порядок внесения платежей. Его нужно соблюдать:

  1. Во-первых, за нарушение сроков оплаты набежит пеня.
  2. Во-вторых, у застройщика есть право расторгнуть договор с нерадивыми участниками.

После извещения об окончании строительства потребуется подписать передаточный акт на полагающуюся квартиру. Ну и отметить в нем все найденные недоделки или брак. В дальнейшем можно требовать их устранения за счет застройщика.

Важно не забыть зарегистрировать свое право собственности на полученную квартиру. На этом участие в долевом строительстве может считаться оконченным.

Защита государства

Участие в долевом строительстве предполагает определенную степень риска. Ведь деньги платятся здесь и сейчас, а результат будет в отдаленном будущем.

Защищая интересы граждан-дольщиков, государство включило в закон ряд положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение своих обязательств (статья 10 ФЗ № 214):

  • пеня (неустойка) за нарушение сроков;
  • процент за пользование деньгами дольщика при расторжении договора по его инициативе;
  • меры обеспечения обязательств застройщика (страхование ответственности, залог, поручительство);
  • судебная защита прав участников.

К самым распространенным рискам долевого строительства можно отнести повреждение или разрушение дома до окончания строительства, а также недобросовестность застройщика:

  • С первым все просто – закон возлагает этот риск на экономически более сильную сторону – застройщика. Пока не подписан передаточный акт все возможные повреждения будут его риском.
  • Со вторым сложнее. Форм недобросовестности существует множество. От банального несоблюдения сроков до сложных схем двойных продаж. И здесь необходимо убедиться в том, что деньги не будут вложены в заведомо провальный проект.
Читайте так же:  Срок исковой давности для вступления в наследство

Как избежать обмана?

Что необходимо:

  1. Во-первых, проверить документы застройщика. Он обязан их предъявить по первому требованию. Если их нет – сделку заключать нельзя. Она, конечно, потом может быть признана недействительной, но деньги и время будут потрачены.
  2. Во-вторых, обязательно зарегистрировать договор (в соответствии со статьей 17 ФЗ № 214). Единственный орган, проводящий госрегистрацию – это Росреестр. Регистрация гарантирует, что данная квартира продается единственному покупателю.
  3. В-третьих, не верить отсутствию гарантийного срока и не подписывать передаточный акт квартиры с явно видимыми недостатками. Гарантии установлены законом, договор их отменить не может.

Интересует новый закон о долевом строительстве 2018 года? Читайте здесь.

Какими могут быть последствия отмены долевого строительства? Смотрите в этой статье.

Страхование

Даже самый добросовестный застройщик не может предусмотреть всех обстоятельств. Чтобы не стать «злодеем поневоле» он страхует свою ответственность перед участниками (статья 15.2 ФЗ № 214).

Такое требование устанавливает закон.

Выгодополучателем по такому договору становится участник (участники) долевого строительства. Это дает обеим сторонам уверенность в том, что сделка будет произведена в соответствии с законодательством.

На видео об участии в долевом строительстве

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Долевое участие в строительстве

Вопрос покупки своего жилья нередко возникает в современном мире. Дело в том, что, создавая семьи, молодые люди стремятся поселиться не в съемном жилье, а приобрести себе квартиру в частную собственность. Разумеется, купить квартиру сразу достаточно трудно. Не каждая молодая пара обладает достаточным количеством свободных средств на покупку жилья. Нередко квартира покупается в ипотеку. На сегодняшний день именно ипотека является лидером в спросе на жилье.

Но сегодня доступен и иной путь покупки жилья для своей семьи. Это возможность участия в долевом строительстве.

Так как долевое участие в строительстве — это достаточно затратное дело и обладает достаточно высокой степенью риска, то, перед тем как заключить какой-либо договор с конкретной фирмой — застройщиком, лучше обратиться в нашу юридическую контору за квалифицированной юридической помощью.

Наше юридическое бюро предлагает потенциальным участникам долевого строительства жилья следующие важные услуги:

  • Устное и письменное консультирования по поводу заключения договора долевого участия в возведении жилого дома.
  • Юридическая оценка документов, которые каким-то образом могут иметь отношение к договору долевого строительства жилья.
  • Помощь в составлении поправок к договору, а также разных обращений, заявлений и жалоб.
  • Полное и качественное сопровождение сделки на всех ее этапах.
  • Представление интересов сторон в суде, если таковое потребуется.
  • Контроль над исполнительным производством.
  • Другие услуги в области жилищного и гражданского права.

Долевое участие в строительстве жилья

По своей сути долевое участие в строительстве дома — это достаточно рискованная операция. Но такое мероприятие не более рискованно, нежели любое другое участие в покупке какого-то товара, который находится еще в стадии разработки. Это примерно то же, когда компания программистов обязуется создать для вас программу, но вы заранее покупаете права на нее, ориентируясь на заявления авторов.

Приобретение квартиры в строящемся доме — это то же самое, только на несколько порядков дороже. При такой сделке клиент покупает квартиру, и эти деньги идут на инвестирование в это самое строительство этого самого дома. Таким образом, получается, что сам покупатель строит себе дом, в котором будет располагаться его квартира.

На первых порах развития ипотеки и долевого строительства многие путали эти понятия и путали эти возможности. Нередко долевое участие в строительстве квартир называлось ипотекой, хотя понятие ипотеки содержит совершенно иные признаки. Ипотека — это кредитный продукт от банка, а долевое строительство представляет собой коллективное инвестирование в строительство дома.

Каковы позитивные черты участия в долевом строительстве?

Пожалуй, единственное, что может привлечь внимание русского человека — это то, что высокое качество товара может быть продано по заниженной цене. Дело в том, что при вложении средств в долевое строительство квартиру можно купить до 30% дешевле. И разумеется, каждый, кому такая возможность может выпасть, вряд ли рискнет ее упускать. Нередко тяга к скидке затмевает разум потенциального пайщика и человек может легко попасть под какую-то мошенническую схему.

[2]

С момента вступления в силу отдельного федерального закона, который регулирует отношения в области возведения многоквартирных домов, все участники — пайщики получили несколько возможностей защиты своей собственности от ряда мошеннических схем. Принятие этого закона значительно упростило взаимоотношения между строителями и пайщиками.

Несмотря на действие закона, не стоит терять бдительности и каждый раз внимательно изучать текст нового договора, так как никакой закон не сможет учесть в себе абсолютно все стороны такой сделки. Ситуации бывают разные, и лучше предупредить возможную проблему, чем потом разбираться с ней и устранять все возможные последствия.

Именно поэтому, прежде чем принять участие в долевом строительстве жилья, лучше подробнее ознакомиться с некоторыми нюансами нового закона.

Отличительные черты Федерального закона об участии в долевом строительстве

До вступления указанного закона в силу все виды фактического участия в долевом строительстве назывались инвестированием в строительство жилого дома. Понятие инвестиций подразумевает и множество своих отличительных черт. А следовательно, несет с собой разнообразные инвестиционные риски.

Читайте так же:  Задолженность по зарплате куда обратиться

С того момента как указанный закон (№ 214-ФЗ), вступил в законную силу, такое инвестирование стало называться участием в долевом строительстве. Таким образом, и сам договор таких правоотношений претерпел изменения. Теперь он называется договор участия в долевом строительстве.

С момента вступления закона об участии в долевом строительстве в законную силу, для того чтобы застройщик получил право заключать договоры со своими первыми участниками, он должен:

  • Обзавестись земельным участком, где на законных основаниях планирует возвести постройку.
  • Получить официальное разрешение государственных органов на строительство жилого дома.
  • Передать в СМИ информацию о старте проекта строительства и возможности участия в нем пайщиков.
  • С даты публикации в СМИ информации о проекте строительства должно пройти две недели как минимум.

Таким образом, реализация проекта строительства с привлечением инвестиционных средств частных лиц в качестве паев приобрела более официальный характер. Более того, теперь любой договор не может быть заключен до тех пор, пока не будет обеспечена возможность старта программы строительства и пайщики не узнают место нахождения своего будущего дома.

Данная норма более всего полезна для пайщиков, так как, принимая решение об участии в строительстве дома, они ориентируются на местоположение дома, а также и на многие другие факторы, от которых может зависеть их решение, а также стоимость будущей квартиры.

Согласно новому законодательству, все договоры о продаже квартир подлежат обязательной государственной регистрации. Эта норма призвана помочь пайщикам избежать ситуаций, когда, покупая квартиру в строящемся доме, они впоследствии обнаруживают, что та же квартира уже продана еще кому-то. Такое может возникать и вследствие человеческого фактора (банальная ошибка в документах), а также и вследствие мошеннических действий со стороны предприятия — застройщика. Правила регистрации договоров относительно недвижимости существенно сократили процент спорных квартир.

Для сравнения заметим, что регистрация договоров инвестирования законом не предусматривается.

По новому закону участок земли, на котором строится жилой дом, а также сама постройка находится в залоге у всех пайщиков пропорционально их вкладам в строительство. И в случае если по каким-либо причинам строительство не может быть завершено, то недостроенный дом может быть продан другой компании под завершение строительства, а полученные средства будут распределяться среди пайщиков соразмерно их вкладам. Таким образом, новый закон обеспечивает в какой-то мере гарантию исполнения обязательств застройщиком.

Также новый закон предполагает выплату неустойки дольщику (пайщику), в том случае, если дом не сдается в эксплуатацию в назначенное проектом время. Таким образом, в случае необходимости лишних затрат на аренду иного жилья дольщик будет вправе требовать покрытия расходов со стороны застройщика. Но в данном случае закон не предусматривает штрафных санкций для застройщика в тех случаях, когда он задерживает выплату очередного платежа по неустойке.

Немаловажным плюсом нового закона является то, что дольщики вправе предъявлять претензии застройщику относительно качества выполненных работ на протяжении 5 лет со дня фактической сдачи дома в эксплуатацию. При этом любые упоминания в договоре о том, что застройщик может быть освобожден от подобных претензий, согласно закону считаются ничтожными.

Требования к содержанию договора об участии в строительстве включают в себя обязательное указывание точной даты окончания строительства, даты сдачи в эксплуатацию и установление порядка выплаты неустойки, если эти сроки не будут соблюдаться. Также в тексте договора должен оговариваться не только порядок расчетов, но и порядок осуществления всех взаимоотношений, а также и порядок приема и передачи жилья дольщикам.

Факторы, указывающие, что компания — застройщик недобросовестная

Как и в любых других правоотношениях, в участии в долевом строительстве тоже возможны неприятные ситуации, которые связаны с недобросовестностью контрагентов. Для того чтобы заметить факты, которые указывают на это, лучше придерживаться наших рекомендаций.

Для начала нужно проверить дату, когда было получено разрешение на возведение постройки. Дело в том, что новый закон не имеет силы над теми объектами, разрешение на возведение которых было получено до его вступления в силу. Таким образом, застройщики будут вправе привлекать инвестиции по старым схемам, которые могут быть опасны для вложений.

Во-вторых, ни одна авторитетная строительная компания даже не попытается включать в текст своего договора какие-либо поправки и сноски, которые имели бы целью лишить своих вкладчиков возможности требовать от застройщика исполнения взятых на себя обязательств.

В-третьих, добросовестная компания-застройщик по первому требованию всегда готова предоставить своим дольщикам всю документацию на строительство:

  • Оригиналы документов на право использования земельного участка под строительство.
  • Оригинал документа, подтверждающего разрешение на строительство.
  • Оригинал проекта на строительство дома.

В-четвертых, некоторые недобросовестные застройщики могут прибегать к хитрому психологическому ходу. Они могут представить копии документов, которые очень легко подделать. Также нередко можно встретить ситуации, когда представитель застройщика демонстрируют множество документов переписки с государственными органами. Но несмотря на то что на бланках может быть большое количество авторитетных печатей и штампов, Еще не факт, что компания получит этот участок земли под строительство или строительство будет разрешено.

[3]

В-пятых, одним из наиболее хитрых способов введения в заблуждение дольщиков среди недобросовестных компаний-застройщиков работает схема, при которой с дольщиками заключается предварительный договор обычной купли-продажи квартиры, которая находится в строящемся доме. Таким образом, производится своеобразная бронь квартиры. В случае своевременного окончания строительства покупатели получат свои квартиры без проблем, но в случае срыва сроков дольщики не смогут на основании нового закона защитить свои права. В данном случае будут применяться общие положения ГК и ГПК.

Также нередко можно встретить и вексельное распределение квартир. Выдавая покупателю вексель, строительная компания как бы занимает деньги у частных лиц. На эти деньги производится строительство. Но если по каким-либо причинам это строительство не будет завершено, то дольщики могут получить свои деньги обратно без никаких выплат неустоек. Также не исключается возможность невозврата денег по векселю.

Читайте так же:  Какие выплаты положены при производственной травме

В случае успешного завершения строительства дольщики смогут обменять векселя на квартиры в доме.

Шестым распространенным случаем недобросовестности компании является попытка укрывательства денег за квартиру от уплаты налогов. По документам компания указывает стоимость квартиры на 40% дешевле, предлагая дольщикам внести остаток суммы как страховой взнос. В таком случае при расторжении договора если в нем не было указано обязательное возмещение страховой суммы, то вернуть эти деньги уже вряд ли удастся.

Договоры долевого участия в строительстве

Помимо обычных положений, характерных для любой сделки, следует обратить внимание на несколько важных моментов, характерных именно для данного типа договора:

  • В договоре должна быть в полной мере и подробно описана квартира, которая покупается дольщиком (количество комнат, площадь, наличие балкона и так далее).
  • Нужно убедиться, что в вашем случае не имеет место переуступка права на будущую квартиру. Новый закон не допускает таких изменений.
  • Требования застройщика вносить деньги за квартиру прямо в кассу предприятия желательно избегать. Дело в том, что при оплате стоимости будущей квартиры через банк плательщику выдаются на руки банковские документы, которые потом могут пригодиться в разных государственных учреждениях, в том числе и в налоговой службе. А касса предприятия может выдать только приходной кассовый ордер. Несмотря на все, оплата в кассе предприятия абсолютно законна.
  • Нужно ознакомиться с иными договорами между властями города и строительной компанией. Возможно, за право на возведение постройки застройщик взял на себя обязательство по благоустройству иных дополнительных социальных объектов. Оплачивать такое условие застройщик, скорее всего, попытается за счет денег дольщиков.

Само собой разумеется, что строительство дома — это продолжительно мероприятие. И на протяжении всего срока могут изменяться цены и другие факторы, влияющие на строительство. Для того чтобы максимально обезопасить себя от разочарований в будущем, важно соблюдать наши рекомендации и заключить именно договор долевого участия в строительстве, а при возникновении споров вам всегда поможет наш юрист по жилищным и гражданским делам.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Последние новости

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан для возведения того или иного объекта недвижимости. Жители становятся участниками долевого строительства или дольщиками. Строительство осуществляется по договору долевого участия (ДДУ).

Участие в долевом строительстве это вариант покупки жилья у застройщика на начальной стадии работ, когда цена квадратного метра в несколько раз ниже, чем в уже готовом доме.

Стоит отметить, что это наиболее рискованный способ приобретения квартир. Даже при условии, что застройщик работает в соответствии с действующим законодательством, защищающим дольщиков от потери вложенных средств и приобретаемого имущества, никто не защитит строительную компанию, например, от финансовых кризисов.

Для контроля и надзора за долевым строительством в Стройкомплексе Москвы создан Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест).

Благодаря работе Комплекса градостроительной политики и строительства правительство Москвы решило жилищные проблемы порядка 1076 обманутых дольщиков (на начало 2012 года их насчитывалось 2417). Было завершено строительство объектов, давно получивших статус долгостроев. Квартиры в этих домах ждали более двух тысяч участников долевого строительства. Однако стоит отметить, что далеко не все дольщики, потерявшие свои деньги, могут претендовать на помощь города.

Долевое строительство: инфографика

Почему Москва столкнулась с проблемой обманутых дольщиков?

Появление пострадавших соинвесторов в столице, как и в других регионах России, связано с несовершенством законодательства о долевом строительстве, до недавнего времени никак не защищавшего интересы дольщиков.

Федеральный закон № 214 о долевом строительстве был принят лишь в 2005 году. Но несмотря на это до июня 2010 года, когда в закон были внесены существенные изменения, у застройщика была довольно большая свобода в выборе форм договора, по которому он мог продавать жилье в строящихся домах. Застройщик этой ситуацией пользовался и заключал договоры на выгодных условиях, прежде всего для себя. При этом все риски ложились на плечи покупателей. Справедливости ради надо отметить, что основная масса строящихся жилых домов — около 90% — была успешно достроена и передана покупателям.

Принятые в июне 2010 года поправки в 214-ФЗ обязали застройщиков заключать договор на продажу квартир в строящемся доме в строго определенной законом форме (договор участия в долевом строительстве — ДДУ).

Видео (кликните для воспроизведения).

Органами исполнительной власти города был разработан и согласован комплекс мероприятий для решения этой наболевшей проблемы, создана и продолжает функционировать рабочая группа по разработке мероприятий и защите интересов граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков.

Источники


  1. Астахов, Павел Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Павел Астахов. — М.: Эксмо, 2016. — 320 c.

  2. Малько, А.В. Теория государства и права (для бакалавров). Учебник / А.В. Малько, др.. — Москва: Высшая школа, 2015. — 196 c.

  3. Хачатуров, Р. Л. Общая теория юридической ответственности: моногр. / Р.Л. Хачатуров. — М.: Юридический центр, 2017. — 965 c.
Долевое строительство частного дома
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here