Квартира с обременением ипотека

Полезная информация по вопросу: "Квартира с обременением ипотека" от профессиональных юристов. Если будут вопросы - обращайтесь к дежурному специалисту.

Квартира с обременением ипотека

Смотрите видео по теме статьи

Покупка квартиры с обременением. Пошаговая инструкция к сделке

Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Покупка жилья в новостройке по карману далеко не каждому гражданину нашей страны. Да и количество квартир от застройщика весьма ограничено. Именно поэтому, большинство сделок по недвижимости проводится на вторичном рынке. Но и здесь все не так просто. Чтобы совершить разовый платеж, нужна приличная сумма. Для ее сбора нужны годы. Получить желанные квадратные метры можно взяв кредит в банке со сроком погашения долга 10-20 лет. Покупка квартиры с обременением по ипотеке является одним из вариантов приобретения недвижимости по цене, которая может оказаться значительно ниже рыночной. Однако приобретение с таким ограничением связана с некоторыми сложностями и определенными рисками. Прежде, чем решиться на совершение такой сделки, нужно тщательно изучить объект недвижимости на предмет наличия различных запретов и ограничений.

Статус ипотечной недвижимости

Покупка квартиры в кредит является полностью безопасным мероприятием только в том случае, когда потенциальный клиент владеет информацией о том, какие проблемы может создать жилье, находящееся в залоге у банка. После заключения ипотечного соглашения составляется договор, согласно которому он формально становится владельцем недвижимости. Однако, в тексте документа прописывается обременение, запрещающее продавать, дарить, менять и сдавать жилье в аренду без согласования банка кредитора. В то же время, хозяин жилплощади может проводить в ней ремонтные работы, делать перепланировку, прописывать членов своей семьи и родственников. Кроме этого, подписав договор, он принимает на себя обязанности по платежам за предоставленные коммунальные услуги.

Исходя из этого, риски покупки квартиры могут быть такими:

  1. Аварийное состояние жилплощади. Подобное может случиться в любой момент по причине износа здания, катастрофы техногенного или природного характера. Все сделки с подобными объектами запрещены законом.
  2. Арест. Этот вид обременения возникает по причине задолженности за коммунальные услуги или подозрений в совершении имущественных преступлений. Любые операции с такой недвижимостью невозможны до момента погашения долга и решения проблем с законом.
  3. Аренда. Имеется в виду поднаем жилья на договорной основе сроком на год и более. Покупатель не может выселить арендаторов до окончания срока действия срока, указанного в договоре.
  4. Прописка. Перед тем, как купить квартиру с обременением, следует изучить домовую книгу на предмет прописанных на жилплощади людей. Можно столкнуться с проблемой их выписки. Вполне возможно, что решать вопрос придется в судебном порядке.

Риски связаны с тем, что все ограничения автоматично переходят к новому владельцу. Именно ему нужно принимать решение, покупать проблемное жилье со скидкой или потребовать от продавца решить вопросы с ограничениями и запретами до продажи.

Варианты приобретения ипотечного жилья

Заемщик имеет право продать жилплощадь только по согласованию с финансовой структурой, которая выдала ему целевой кредит. Только после получения такого разрешения объект недвижимости может быть выставлен на продажу.

На заметку: Прежде, чем купить квартиру с обременением в кредит, целесообразно узнать про ее состояние и размер долга перед банком.

После этого нужно уточнить, на каких условиях может состояться покупка жилья с ограничением. Вполне вероятно, что финансисты могут запросить оплату не менее 50 % оставшегося долга. Кроме того, если владелец является платежеспособным и исправно платил по счетам, то банк может запретить продажу, не желая терять ценного клиента.

Но, как правило, кредиторы идут навстречу своим клиентам, предлагая им такие способы приобретения:

  1. Переоформление договора. Это наиболее распространенная и популярная процедура отчуждения недвижимости. Суть ее заключается в том, что покупатель возмещает продавцу размер внесенных по ипотеке средств и принимает на себя его обязательства по целевому кредиту. Разумеется, третьей стороной сделки выступает представитель финансовой структуры. Все действия оформляются нотариально с составлением соответствующих договоров.
  2. Полное погашение долга перед банком. Подобный вариант возможен, когда покупатель платежеспособен и готов купить квартиру не прибегая к кредиту. На основе договора купли продажи он выплачивает банку всю сумму задолженности, а продавцу — сумму, которая уже была внесена и разницу между ссудой и ценой жилья. В этом случае договор купли продажи составляется уже без упоминания об обременении кредита.
  3. Оплата за недвижимость частями. Такое решение позволяет избежать составления лишних бумаг и траты времени. Стороны сделки заключают соглашение про то, что клиент перечисляет продавцу деньги в размере цены, за которую жилье было куплено. Продавец гарантирует погашение ипотеки и снятие всех ограничений.

После приобретения квартиры с ограничением и погашения всех долгов, необходимо написать заявление на снятие ограничений и получить от банка доверенность, дающую возможность клиенту представлять свои интересы в других инстанциях. Завершением процесса приобретения является ее регистрация в Росреестре.

Плюсы и минусы покупки ипотечной недвижимости

Приобретение квартиры с обременением по кредиту является одновременно выгодной и рискованной сделкой. Выгода состоит в том, что такая недвижимость продается по сниженным ценам, так как клиент заинтересован как можно скорее от нее избавиться. Кроме того, посредничество банка дает гарантию законности сделки и отсутствие мошеннических схем.

Отрицательным моментом является то, что покупая квартиру с ограничением банка, человек автоматически принимает на себя все обязанности продавца. Кроме этого полноценно распоряжаться своей недвижимостью он сможет только после того, как сделает последний взнос по ипотеке и получит «чистое» свидетельство в Росреестре.

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку: все, что нужно знать.

» data-medium-file=»https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/krasivaya-kvartira-v-stile-loft-v-brazilii-1.jpg?fit=300%2C199″ data-large-file=»https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/krasivaya-kvartira-v-stile-loft-v-brazilii-1.jpg?fit=640%2C425″ > покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку сопряжена со множеством трудностей и особенностей. Приобрести ипотечную квартиру ничуть не проще, чем продать ее. Во многом это связано с требованиями банков, а также с тем, что для покупки такой квартиры не предусмотрено облегченных условий: заявитель должен соответствовать всем требованиям банка, как если бы приобретал в ипотеку новое жилье.

Преимущества, которыми обладает покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка, достаточно внушительны. В первую очередь, вы получаете жилье по более привлекательной стоимости и зачастую под более доступный процент. Кроме того, покупка квартиры с обременением по ипотеке в случае, если квартира продается «с молотка» или по специальной программе, реализуется на более выгодных условиях: банку важно «отбить» свои деньги, и выгоду в этом случае упускать нельзя.

Однако для того, чтобы приобрести новую квартиру максимально выгодно, важно знать, как купить квартиру, которая находится в ипотеке, и следовать определенным правилам. В нашей сегодняшней статье мы рассмотрим, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку выгодно, и обязательно ли для этого обращаться в банк продавца. Также мы рассмотрим риски покупателя, связанные с покупкой такой квартиры, и расскажем, как избежать сложностей при оформлении сделки.

Читайте так же:  Прописка младенца к матери

Покупка квартиры в ипотеке: риски покупателя.

» data-medium-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/investitsionnyj-risk.jpg?fit=300%2C115″ data-large-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/investitsionnyj-risk.jpg?fit=640%2C245″ > покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Если планируется покупка квартиры в ипотеке, риски покупателя будут связаны в основном со способом расчета с продавцом. Впрочем, такие финансовые риски есть в любом случае, все зависит от продавца. Рассмотрим более подробно какие риски возможны при покупке ипотечной квартиры.

Если планируется покупка квартиры в ипотеке, риски покупателя могут быть связаны со следующими ситуациями:

Наиболее безопасный способ, при котором можно рассчитаться с продавцом – использование ячейки банка-кредитора при его непосредственном участии. В этом случае риски покупателя минимальны, однако такой способ поддерживают не все банки, в основном – только крупные банки вроде Сбербанка, ВТБ или Россельхозбанка.

Итак, как мы видим, практически все риски покупателя связаны со способом расчетов с продавцом. Стоит отдельно упомянуть еще об одной причине, по которой сделка может не состояться. Если продавец нарушил свои обязательства перед банком и осуществил незаконную перепланировку, сделка вовсе не состоится, поскольку продавать такой объект банк попросту запретит.

Преимущество покупки ипотечной квартиры заключается в том, что в большинстве случаев вы получаете жилье по более доступной стоимости, а также получаете жилье, которое гарантированно соответствует всем современным требованиям.

Какими способами может быть приобретена ипотечная квартира в ипотеку?

» data-medium-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/krasivaja_dvuhkomnatnaja_kvartira-2.jpg?fit=300%2C208″ data-large-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/krasivaja_dvuhkomnatnaja_kvartira-2.jpg?fit=640%2C445″ > покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Наиболее простой и доступный способ, которым может быть осуществлена покупка ипотечной квартиры в ипотеку – переоформление ипотечных обязательств на покупателя. Это выгодно всем участникам сделки: продавец избавляется от ненужного жилья, а вы получаете более привлекательные условия.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка, может быть осуществлена в ипотеку двумя способами:

  • Совместное с продавцом обращение в банк и переоформление ипотечных обязательств.
  • Обращение в банк с заявлением на оформление ипотеки на залоговую недвижимость.

Если с первым способом все более-менее понятно, то второй способ известен далеко не всем. В таком деле как продажа квартир от банка, невыплаченная ипотека играет особую роль. Должников, которые не справились с выплатой ипотеки, в настоящее время достаточно много. Поэтому практически в каждом крупном банке есть залоговые объекты, которые выставлены на продажу по решению суда. Если вас интересует продажа квартир от банка, невыплаченная ипотека других людей позволяет приобрести недвижимость по более низкой стоимости и с более привлекательной процентной ставкой, поэтому этим способом пользуются те, кто хочет получить максимальную выгоду. Минус здесь только один: вы не выбираете, в каком районе расположено жилье, придется довольствоваться тем, что есть.

Какие документы необходимы для покупки ипотечной квартиры в ипотеку?

» data-medium-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/reg143.jpg?fit=300%2C180″ data-large-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/reg143.jpg?fit=640%2C384″ > покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Наиболее распространенный способ, как купить ипотечную квартиру в ипотеку – переоформление ипотечных обязательств. Однако для этого вам потребуется доказать банку, что вы соответствуете его требованиям, и переоформление ипотеки на вас будет хорошим решением. Для того, чтобы покупка квартиры с обременением по ипотеке состоялась, важно предоставить полный пакет документов. В числе прочего, потребуется предоставить следующие обязательные документы:

В некоторых случаях пакет документов может быть расширен индивидуально. Так, если вы планируете использовать материнский капитал, вам потребуется предоставить сертификат, а также справку из ПФР о количестве доступных средств. Обращаем ваше внимание, что многие банки не принимают льготы и скидки при переоформлении чужой ипотеки. Этот параметр необходимо уточнять заранее.

Как может быть оформлена покупка квартиры с обременением по ипотеке?

» data-medium-file=»https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/kto_mozhet_podpisyvat_pervichnye_dokumenty.jpg?fit=300%2C200″ data-large-file=»https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/kto_mozhet_podpisyvat_pervichnye_dokumenty.jpg?fit=640%2C426″ > покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Существует несколько способов, которыми может быть осуществлена покупка квартиры с обременением по ипотеке.

Первый способ -приобретение квартиры за наличные непосредственно у заимодавца. Специалисты считают этот способ самым простым и надежным, так как все этапы происходят при участии и в сопровождении специалистов стороны кредитодателя. При этом способе предполагается внесение покупателем оставшейся по ипотеке задолженности.

Как происходит покупка ипотечной квартиры за наличный расчет:

  • Аренда двух банковских ячеек, обе находящиеся в одном банке. Одна служит для оплаты банку суммы долга.
  • После получения справки о погашении кредита, заключается Договор купли – продажи, где подробно прописываются все условия перехода прав собственности.
  • Затем документ заверяется нотариальным путем и проходит регистрацию в Российском Государственном Реестре.

Второй способ – покупка ипотечной квартиры в ипотеку в том же банке. Есть ряд банков, которые предлагают специальный ипотечный продукт по кредитованию заложенного в банке жилья. Так, Сбербанк, Газпромбанк и ряд других банков предлагают возможность взять ипотеку на уже оформленное в ипотеку жилье в этом же банке – об этом способе мы говорили в нашей статье выше. Купить такую квартиру можно как через продавца-заемщика, так и при прямом обращении в банк.

Суть процедуры следующая. Если вам понравилась квартира, но она в залоге у банка, то вам следует обратиться в банк и подать заявку на специальную ипотеку по залоговым объектам банка. Ставка по такой ипотеке будет чуть ниже стандартных программ. При этом сделка достаточно безопасная, так как ипотека выдается в банке залогодержателе.

После одобрения ипотеки происходит одновременное гашение старой ипотеки и выдача новой, а дальше регистрация сделки в юстиции.

Самый сложный способ – оформление ипотеки в другом банке. Несмотря на то, что такой вариант между банками практически никак не регулируется, отчаиваться не стоит. Вариант, как купить квартиру, которая находится в ипотеке, в ипотеку в другом банке все-таки есть. Единственной важной загвоздкой будет то, что нужно будет найти деньги для гашения остатка ипотеки продавца. В некоторых случаях остаток достаточно небольшой, и задача вполне осуществима. Чаще всего, эти деньги вносятся либо из собственных средств, либо оформляется займ на эту сумму в агентстве недвижимости. Оформление кредита для этого мы не рекомендуем, так как после всего у вас будет два долговых обязательства, а потребительский кредит и вовсе выдается под достаточно большой процент, что для многих может оказаться неприемлемо.

После того, как ипотека продавца погашена, обременение с квартиры снимается, и вы можете подать документы на приобретение этой квартиры в другой банк через ипотеку. Такой способ подходит только в том случае, если вы доверяете продавцу, так как риски в этом случае повышены.

Можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку?

» data-medium-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/870×390-870×390.png?fit=300%2C134″ data-large-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/870×390-870×390.png?fit=640%2C287″ > покупка ипотечной квартиры в ипотеку

В нашей сегодняшней статье мы постарались максимально подробно рассмотреть, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку. К какому выводу можно прийти на основе всего вышеописанного? Если вы покупаете квартиру у живого человека, обман будет возможен всегда. К сожалению, это так. Обман возникает не только при покупке недвижимости. Нас стремятся обмануть везде и всегда. С этим надо смириться, и об этом надо помнить. И выбирать такие способы расчетов с продавцом, при которых вас нельзя будет лишить недвижимости, или нельзя будет не вернуть вам деньги.

Доверять нельзя никому, даже своим родственникам. Как только речь идет о деньгах или недвижимости, в людей как будто бес вселяется: это проверено не одним поколением риэлторов и банковских специалистов. Поэтому наиболее простой способ покупки ипотечной квартиры – это прямое обращение в банк, минуя продавцов, которые все равно захотят хотя бы чуть-чуть, но навариться на продаже.

При обращении в банк вы получаете возможность выбора. Либо вы переоформляете ипотеку владельца квартиры на себя, либо рассчитываетесь непосредственно с банком, и вот тут уж вас точно никто не обманет.

Читайте так же:  Проверка прокуратуры без предупреждения

В нашей статье мы рассмотрели основные риски покупателя, связанные со способом расчета с продавцом, а также рассмотрели способы, которыми может быть осуществлена покупка ипотечной квартиры в ипотеку.

Если вы планируете приобрести в ипотеку именно квартиру, которая уже оформлена в ипотеку, порядок действий может быть следующим:

  • Изучение рынка, принятие решения о выборе того или иного объекта, которым может быть новостройка или вторичное жилье.
  • Определение банковского учреждения и выбор ипотечного продукта. При этом необходимо обращать внимание на репутацию, финансовые возможности, страховки и особенности наложения взысканий при просрочке оплат.
  • Сбор и подготовка пакета документов, куда входят паспорт, справки, трудовые и др.
  • Получение решение в нескольких банках.
  • Гашение задолженности продавца перед банком вашими деньгами. О том, где их найти мы говорили выше. Обязательно возьмите от него расписку.
  • Снятие обременение с квартиры в юстиции.
  • Подписание договора купли-продажи и предоставление документов по недвижимости в банк, оценка (если требуется).
  • Одобрение объекта недвижимости и назначение даты сделки.
  • Подписание кредитной документации и страховки.
  • Регистрация сделки в Росреестре.
  • Перечисление кредитных средств продавцу.

Мы надеемся, что наша статья была информативной и полезной для вас. Если мы вам помогли, будем благодарны за положительную оценку нашей статьи. Если же у вас остались вопросы, задавайте их в комментариях или в специальном разделе нашего сайта: мы обязательно подробно вам ответим!

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Покупка квартиры с обременением по ипотеке является довольно распространенным способом приобретения жилья. Обычно такая квартира по стоимости ниже, чем аналогичная, но которая не находится в залоге у банка.

В чем особенности покупки жилплощади с обременением и стоит ли рассматривать такой вариант приобретения заветных квадратных метров?

Способы покупки квартиры, которая находится в ипотеке

Купить ипотечное жилье можно несколькими способами:

  1. Приобрести жилье у продавца, который погасил всю задолженность по ипотеке перед банком, а тот снял с недвижимости обременение.
  2. Приобрести квартиру с долгом, погасить задолженность продавцу наличными средствами.
  3. Получить ипотечный заем от продавца недвижимости (заемщика) и начать выполнять взятые по ипотечному договору обязательства, связанные с погашением задолженности.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке за наличные? Порядок действий

Чтобы получить заветное жилье, обремененное ипотекой, потенциальному покупателю нужно сделать следующее:

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке, в ипотеку в 2019 году?

Далеко не всегда у нового покупателя есть наличные, чтобы погасить задолженность банку, рассчитаться с продавцом и получить долгожданную квартиру.

Гораздо чаще покупателями квартиры с обременением становятся лица, которые хотят обзавестись жильем, тоже взятым в ипотеку. Банки одобряют такой способ выплат ипотеки в том случае, если новый владелец будет брать ипотеку в том же банке, что и прежний заемщик.

Также согласие на оформление ипотеки получают те заемщики, которые могут подтвердить свою платежеспособность, официально трудоустроены (срок работы на текущем месте должен быть не меньше 6 месяцев).

Такой способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке у банка, является самым безопасным, потому что сделку контролирует банк. К тому же новый владелец может получить дополнительные бонусы, например, банк может снизить для него размер первоначального взноса.

Если покупатель квартиры с обременением по ипотеке захочет взять ипотеку в другом банке, то, скорее всего, банк не одобрит ему такой ипотечный кредит.

Чтобы стать новым заемщиком при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, новому владельцу нужно соответствовать таким критериям:
  • он должен быть гражданином РФ или иметь вид на жительство;
  • возраст заемщика должен быть в пределах 21-60 лет;
  • заемщик должен иметь официальную работу;
  • он должен получать достойную зарплату.

Если покупатель жилья хочет приобрести жилплощадь, находящуюся в залоге у банка, то он должен сделать следующее:

  1. Собрать необходимый пакет документов (взять в банке перечень необходимых бумаг).
  2. Дождаться одобрения банка о получении ипотеки.
  3. Заключить с банком ипотечного соглашение.
  4. Заплатить первоначальный платеж, который впоследствии распределяется между банком и бывшим заемщиком. Когда новый заемщик погасит задолженность, то с бывшего владельца снимутся обязательства перед банком. Они перейдут новому владельцу.
  5. Зарегистрировать права собственности на квартиру.

Минус приобретения жилья, находящегося в залоге у банка, в том, что не каждый банк готов передать заложенную жилплощадь новому владельцу. Кроме того, для нового заемщика банк может установить другие условия ипотеки, которые могут оказаться для него невыгодными.

Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке

Решившись на покупку «проблемной» квартиры, находящейся на обременении, потенциальному покупателю нужно знать, какие риски его могут ждать:

[1]

Преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением по ипотеке

Основное преимущество покупки ипотечной квартиры с обременением – возможность покупки по заниженной цене. Так, бывшему владельцу квартиры хочется быстрей продать такое жилье. А если банк выставляет такую квартиру на торги, то он ставит цену не выше рыночной.

Видео (кликните для воспроизведения).

Всеми знакомая поговорка «Скупой платит дважды» очень актуальна в ситуации с покупкой обременительной квартиры.

Минусы приобретения такого жилья:

  • существует большая вероятность быть обманутым. Если инициатором продажи ипотечной квартиры выступает сам заемщик, то покупателю нужно тщательно проверить «чистоту» такой сделки и самой квартиры. Бывают ситуации, когда продавцы скрывают от покупателей дополнительные аресты на квартиру или на продаваемой жилплощади проживают жильцы, которых не так просто и выписать (дети, инвалиды);
  • новый хозяин купленной с обременением квартиры может стать полноправным ее владельцем только после выплаты задолженностью банку. Пока долг не будет выплачен, права на квартиру будут находиться у банка;
  • при оформлении сделки купли-продажи ипотечной квартиры с обременением банк потребует от покупателя, чтобы тот оформил титульное страхование (страховка риска потерь, которые могут быть понесены покупателем из-за утраты прав собственности на недвижимость). А страховка – приличная статья дополнительных расходов;
  • чтобы сделка купли-продажи квартиры с обременением состоялась, стороны должны получить согласие банка на изменение условий ипотечного кредитования. Если банк увидит, что покупатель является неплатежеспособным, то он может отказать в осуществлении сделки.
  • Покупать квартиру, находящуюся на обременении по ипотеке, выгодно, но рискованно. Лучше всего оформлять сделку так, чтобы прежний заемщик передал свои права покупателю, то есть, новым заемщиком будет выступать покупатель. Для этого обязательно нужно получить согласие банка.

    Важно помнить, что до момента погашения долга перед банком, новый хозяин будет признан полноправным владельцем только после полного погашения задолженности.

    Квартира с обременением ипотека

    Смотрите видео по теме статьи

    Как заказать выписку из ЕГРН — Пошаговая инструкция

    Если заемщик хочет срочно продать заложенную недвижимость, перед ним встает вопрос — можно ли переоформить ипотеку на другого человека, возможны ли другие пути . →

    Центр ипотечного кредитования Сбербанка – это специализированное подразделение банка. Здесь клиентам предоставляется комплексное обслуживание начиная с помощи в. →

    Банк ВТБ 24 входит в пятёрку крупнейших банковских учреждений страны по финансовым показателям. Так что неудивительно, что у ВТБ 24 ипотечный отдел предлагает о. →

    Риски покупки квартиры с обременением по ипотеке

    Дешевая квартира под ипотекой – это предложение не было бы так заманчиво, если бы не таило в себе кучу опасностей…

    Читайте так же:  Как переоформить документы на квартиру

    Квартиры, продаваемые банками на аукционах или выставляемые должниками на продажу, обычно выглядят соблазнительно. Стоимость их может быть даже на треть ниже рыночной — но вместе с выгодами вас ждут и возможные опасности.

    Покупка квартиры с обременением — что это?

    Стандартно банки выдают средства под залог жилья, которое покупает клиент. Поэтому на квадратные метры накладывается ограничение, которое делает невозможным продажу, дарение, иногда сдачу, а также ряд других операций. В результате получается, что покупку квартиры с обременением без согласия банка сделать практически невозможно.

    Опасности покупки квартиры с обременением по ипотеке

    Если жилье выставляется самим банком, то никаких особенных проблем не возникнет, так как с квадратных метров автоматически снимут все ограничения. А вот приобретение у должника может быть чревато негативными последствиями — вплоть до отмены сделки. Риски покупки квартиры с обременением с рук заключаются в том, что коммерческая организация должна дать свое согласие — без него не стоит давать даже задаток.

    Как правильно провести покупку квартиры с обременением по ипотеке

    Вариант 1. Полностью следовать закону. То есть, необходимо обратиться в банк, сделать запрос на продажу или передачу долга и ждать ответа. В части случаев компания даст положительный ответ, так как банки не заинтересованы в том, чтобы у их клиентов росли долги. Если возникли проблемы, то банк скорее согласится на продажу. Но вся сложность заключается в очень длительной процедуре получения разрешений и оформления документов.

    Вариант 2. Продать жилье и погасить ипотеку. Но тут требуется нечто другое — наличие покупателя, согласного отдать сумму долга заемщика перед банком и ждать — официально оформить продажу до снятия обременения будет невозможно. Плюс, если у банка возникнут подозрения, что сделка проведена незаконно, то это чревато судебными разбирательствами, для покупателя риски покупки квартиры с обременением по ипотеке доходят до потери денег. Также, обычно быстро получить закладную и снять ограничения снять сразу не удастся и необходимо ждать минимум два месяца.

    В целом, процедуру можно провести, если есть клиент, который готов ждать. Одним из вариантов может быть обмен недвижимости.

    Как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке?

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке часто выглядит привлекательно с точки зрения стоимости. Продавцы понимают, что ограничение в виде банковского залога – проблема, которую мало кто захочет решать – человек легко может найти необремененный объект. Поэтому, собственники существенно снижают цену такого жилья. Однако, в 2019 году, есть несколько подводных камней. Что обязательно нужно учесть при покупке квартиры, обремененной ипотекой? В чем риски подобной сделки?

    [3]

    Суть обременения и особенности сделки

    Главное отличие приобретения объекта, находящегося в залоге, состоит в том, что продажа квартиры с обременением по ипотеке потребует повышенной бдительности, участия и согласия банка, сбора дополнительных документов для регистрации в Росреестре.

    Обременение выступает мерой, которая ограничивает полномочия собственника, лишает его возможности распоряжаться имуществом только по своему усмотрению. Оно вводится для защиты интересов других лиц.

    Когда на недвижимое имущество накладывается некое обременение, данные об этом обязательно вносятся в ЕГРН – единый госреестр недвижимости. Узнать о том, насколько обременена квартира, может каждый, заказав стандартную выписку. Различают следующие виды ограничений:

    • арест. Накладывается судом или приставами, обычно за долги или на спорный объект;
    • рента;
    • долгосрочная аренда. В Росреестре регистрируются договоры, заключенные на срок более 1 года.
    • сервитут. Это право пользования объектом, возникающее у третьих лиц;
    • ипотека – распространенный вид обременения. Вообще, это залог объекта недвижимости. Просто мы привыкли, что в подобных сделках обязательно участвует банк, и даже забыли, что договор об ипотеке могут подписать и два обычных человека. Смысл в том, что залогодатель (владелец) без согласия залогополучателя не вправе распоряжаться предметом залога. Пока основные обязательства не будут выполнены, а обременение не будет снято.

    Ответ на вопрос, можно ли купить в ипотеку квартиру с обременением без участия банка, будет отрицательным. Кредитная организация вправе диктовать свои условия в этой ситуации.

    К примеру, банк может не одобрить сделку вообще или только для конкретного покупателя или установить, что отчуждать объект можно лишь после выплаты займа на 50%.

    При покупке квартиры с обременением по ипотеке есть и другие риски для покупателя. Рассмотрим их подробнее.

    Риски покупки квартиры с обременением по ипотеке

    Существует два варианта развития событий:

    • либо текущий владелец получает денежные средства от будущего по предварительному договору и ими погашает кредит, а после стороны уже заключают обычную сделку купли-продажи;
    • либо и право собственности, и обязательства по погашению кредита переходят к новому владельцу, а банк перезаключает с ним ипотечный договор.

    В обоих случаях имеются риски. В первом они очевидны: собственник может взять деньги и растратить их, а не пустить на погашение займа. Может передумать продавать квартиру. Деньги придется возвращать через суд, а это долго. И не факт, что затем у должника окажутся средства или имущество, которые смогут взыскать приставы.

    Поэтому, если и заключать предварительный договор на подобных условиях, нужно регистрировать его у нотариуса, требовать дополнительного обеспечения, тщательно проверять и хранить все расписки.

    Вариант с переоформлением ипотеки менее рискованный, но и там не все гладко. К примеру, встречаются двойные обременения на квартиру при ипотеке. Они могут возникать по разным причинам. Типичные ситуации:

    • человек приобрел квартиру под залог в строящемся доме: возникает обременение по ипотеке. Далее застройщик признается банкротом, и банк, у которого есть право требования, через суд накладывает еще одно обременение;
    • кредит выплачивается, а затем выясняется, что в очередь на арест жилья стоят еще несколько кредиторов, которые получили решения от бывшего владельца-должника, а направить их приставам не успели. Разбираться с арестами придется новому хозяину;
    • покупка квартиры с обременением по ипотеке ВТБ 24 или иного крупного банка, если жилье приобреталось под маткапитал, может стать проблемой. Высоки шансы долго разбираться с органами опеки: при тратах материнского капитала недвижимость обязательно попадает в долевую собственность детей. Реализовать такую недвижку без согласия опеки невозможно.

    Как видим, можно оказаться в затруднительном положении. Поэтому до подписания каких-либо документов стоит пойти к хорошему юристу и спросить: «Хочу купить квартиру, она в обременении по ипотеке, есть риск остаться без жилья или без денег. Что делать?».

    Как купить квартиру с обременением по ипотеке: порядок действий

    Расскажем о том, как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке в 2019 году и по максимуму защитить свои интересы и свести к минимуму все риски:

    • запрашиваем у потенциального продавца документы на жилье – основания возникновения собственности, техническую документацию, свежую выписку ЕГРН;
    • тщательно исследуем кредитный договор. Изучаем условия платежей, остаточную задолженность, пункты по отчуждению и участию банка в этом процессе. Смотрим есть ли особые условия для первоначального собственника (выплата 50 % и так далее);
    • выясняем, есть ли отягчающие факторы: долевая собственность, совместно нажитое имущество, несовершеннолетние собственники, прописанные люди. Если имеются более 1 из этих пунктов, стоит поискать другие варианты;
    • решаем, будет ли покупатель выплачивать ипотеку либо ее погасит продавец;
    • готовим предварительный договор, по необходимости заверяем у нотариуса, предоставляем банку. Кстати, покупка квартиры с обременением по ипотеке от Сбербанка более надежна: там внимательные юристы, хотя согласование может и затянуться;
    • получаем согласие банка;
    • готовим основной договор и документы для госрегистрации сделки в Росреестре. Дополнительно в пакет войдет кредитный договор с банком-заемщиком, договор об ипотеке.
    Читайте так же:  Подача документов на алименты без развода

    При должном уровне внимательности и расчетов можно заключить очень выгодную сделку. Однако, при любых сомнениях надо обратиться за юридической помощью.

    Опасности покупки квартиры с обременением по ипотеке

    Если вы присмотрели квартиру, которая находится под обременением банка – задумайтесь, нужны ли вам такие риски. А мы расскажем, как проходит процедура покупки такого жилья.

    Жилье «с историей» может таить в себе немало опасностей — например, обременение, которое чаще всего встречается в случае с ипотекой. Покупка квартиры с обременением — это рискованное мероприятие, но при крайней необходимости и грамотном подходе, можно сделать эту процедуру безопаснее.

    Риски покупки квартиры с обременением:

    Покупка квартиры с обременением, как правило проводится на более выгодных условиях – владельцы жилья предлагают очень привлекательные цены, которые могут быть на 10-15% ниже, чем в среднем на рынке. Благодаря этому удается найти покупателя при высоких рисках.

    Одна из самых часто встречаемых проблем при таких сделках — признание договора купли-продажи недействительным. Если клиент банка попытался сбыть жилье, не уведомив об этом коммерческую организацию, то компания имеет вполне легальное право остановить процесс и аннулировать сделку.

    Покупка квартиры у банка

    Наиболее безопасной сделкой можно считать приобретение квартиры с ограничениями по ипотеке непосредственно в банке. Но, как правило, на аукцион попадают объекты злостных неплательщиков и цены на них выше из-за набежавших процентов.

    Есть также другая процедура — погашение долга покупателем. Совершается она с участием банка. Риски в таких случаях очень низкие, но далеко не все коммерческие организации предлагают такие варианты.

    Еще одной схемой является перевод долга на новое лицо. Такие программы есть у ряда банков, например, у ВТБ24, в «Райффайзенбанке». В этом случае предлагаются особые выгодные кредитные условия для закрытия чужого долга. Но это действует только в случае с теми жилплощадями, которые выставлены на аукцион.

    Покупка квартир с обременением по ипотеке у владельца

    Риски покупки квартир с обременением в этом случае намного выше, так как схемы зачастую не очень легальные. Одним из распространенных вариантов является сделка на доверии — покупатель передает деньги, владелец жилплощади гасит свою задолженность и снимает обременение. Но далеко не всегда это возможно — некоторые банки устанавливают длительные сроки, в течение которых будет сняты все ограничения — они могут достигать нескольких месяцев, что не позволит быстро продать недвижимость.

    Как уменьшить риски

    Если вы все-таки решились на приобретение недвижимости с ограничением у частного лица, то юристы рекомендуют в этих случаях составлять предварительный договор с очень серьезными последствиями в случае нарушения требований.

    Покупка квартиры, находящейся в ипотеке: нюансы, риски, пошаговый план

    Нередко случается так, что человек имеет дело с ипотекой, не являясь прямым клиентом банка. Например, когда подразумевается покупка квартиры с обременением по ипотеке. Ипотека – это вид обременения, который может быть наложен на любую недвижимость: жилую или промышленную. Что же такое обременение? Это наложение ограничений со стороны третьего лица на финансовые операции с объектом обременения. В данной статье таким объектом автоматически будет считаться квартира. На квартиру может быть наложено несколько типов обременения. В данной статье в центре внимания находится ипотека, но есть еще несколько вариантов. Для полного понимания различий стоит перечислить их все.

    Выяснить, находится ли квартира в обременении, можно простым и надежным способом – сбором документов. Продавец обязан предоставить покупателю всю полноту информации о квартире, прежде чем продавать ее. Умышленное сокрытие факта обременения является деянием, которое может расцениваться как мошенничество. Продавец должен предъявить бумаги, доказывающие его право собственности на квартиру (предыдущий договор о покупке недвижимости, дарственная и прочее), выписку из домовой книги, информацию о количестве прописанных человек и договор об ипотеке (если квартира находится под этим видом обременения).

    Копию договора можно достать в банке, выдавшем заем. Но главным документом в вопросе выявления любых обременений является выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав), получение которой осуществляется в любом филиале Росреестра. Разумеется, что все операции с документами следует проводить под надзором нотариуса, который сможет контролировать правильность актов и осуществлять документационную заверку.

    Положительные и отрицательные стороны сделки с обремененной недвижимостью, скрытая опасность

    Все признают, что приобретение квартиры с ипотечным обременением имеет более высокую степень риска по сравнению со стандартной сделкой, объектом которой является «чистая» квартира. Но обремененное жилье и не покупалось бы, если бы подобная купля-продажа не имела и своих выгодных сторон.

    Цены на квартиры с обременением всегда более низкие. Обычно, если владелец решает продать ипотечную недвижимость, значит, гасить ипотеку до конца он не намерен и стремится поскорее избавиться от груза.

    Покупателю придется либо единовременно погасить оставшуюся часть ипотеки либо переоформить эту ипотеку на себя. Так или иначе, а обременение переходит к новому владельцу. Со всеми вытекающими ограничениями на купленную квартиру.

    Участие не только нотариуса, но банка повышает прозрачность и надежность сделки. Если производить все денежные расчеты через банковскую ячейку (а это крайне рекомендуется), то риски сводятся к минимуму.

    Сам процесс подобных сделок более долгий, энергозатратный, требующий исключительной внимательности и аккуратности. Особенно со стороны покупателя.

    Если происходит переоформление ипотеки, тогда новый владелец будет вынужден терпеть периодический надзор банка-кредитора (звонки, иногда специалист банка может посетить квартиру). До тех пор, пока банк не получит назад все свои деньги с процентами, которые он дал в долг предыдущему собственнику.

    А бывает совсем неприятный финт. Предыдущий владелец имел другие долги (например, другим банкам). Однако эти юрлица не могли арестовать квартиру, которая уже находилась в залоге у другого банка. Но как только новый владелец погасит ипотеку, приставы по решению суда могут наложить арест на жилье. И новому собственнику придется разбираться с долгами, к которым он вообще никакого отношения не имеет. Впрочем, это повод привлечь предыдущего владельца к уголовной ответственности за сокрытие факта долгов. Но все это делается через суд. Все это весьма длительно и дорого, а расходы на время тяжб ложатся на плечи нового собственника. Дабы избежать подобного, надо тщательно проверять документацию на квартиру.

    Порядок и подробности покупки квартиры с обременением, минимизация рисков

    Сделка подобного рода должна начинаться с предварительного договора между покупателем и продавцом. При этом еще до заключения этого соглашения продавец обязан известить о своих намерениях банк, который и дал ему деньги в долг. Суть в том, что финансовое учреждение может и не дать «добро» на продажу квартиры. До тех пор, пока не будет выполнен ряд его требований. Чаще всего это необходимость погашения ипотеки продавцом хотя бы наполовину. Если банк согласен, тогда участники составляют предварительный договор. Сей документ обязательно заверяется у нотариуса. В договоре кроме сроков, сумм и документации касательно обременения должны быть отражены сведения из паспортов и контактные данные обеих сторон. Итак, предварительный договор заключен. О сборе всех необходимых документов уже говорилось выше. Что делать со второй половиной ипотеки?

    Читайте так же:  Документы для оформления дарения недвижимости

    Тут два варианта. Покупателю придется единовременно погасить долг для получения квартиры в свою полноправную собственность. Либо же покупатель может договориться с банком и переоформить ипотеку продавца на себя. Однако второй вариант не всегда реализуем, поскольку банк может отказать в переоформлении. Самая распространенная причина – новый клиент покажется банку менее платежеспособным, чем предыдущий. Ведь все тяготы обременения лягут на плечи нового владельца квартиры. А справится ли он с ними? При продаже квартиры с обременением у многих людей часто возникает вопрос: а что, собственно, с такой сделки будет иметь продавец? Тот человек, который сначала взял жилье в ипотеку, а теперь продает его, так и не достигнув полного права собственности? Для простоты можно представить себе такую схему. Банк дает человеку деньги в долг, на которые клиент покупает жилую недвижимость.

    Но на старте ипотеки данную недвижимость сразу придется заложить этому же банку. То есть клиент имеет право проживать в новой квартире, но не имеет права проводить с ней какие-то финансовые операции без разрешения банка-кредитора. Строго говоря, настоящим собственником пока является кредитная организация. Однако по мере погашения ипотеки права собственности постепенно как бы перетекают от банка к клиенту. Когда ипотека оплачена на 50%, можно сказать, что половина квартиры принадлежит заемщику, а другая половина – банку. Хотя юридически банк сохраняет свои ограничительные права до самого конца оплаты жилищного кредита. Когда покупатель оплачивает вторую половину ипотеки (с учетом процентов), банк получает все причитающиеся ему средства и устраняется. Однако продавец-то до этого уже заплатил первую половину ипотеки.

    Он тоже имеет право на часть денег как частичный собственник. Именно поэтому в договоре цена на квартиру с обременением всегда ощутимо выше суммы ипотеки. Эту разницу и получает продавец-заемщик в качестве компенсации за те выплаты по ипотеке, которые он успел совершить. Для минимизации рисков необходимо все финансовые операции проводить через ячейку в банке. Чтобы деньги пошли именно на нивелирование ипотеки, а не куда-то еще. Начинать сделки подобного рода рекомендуется сначала с посещения банка-кредитора для уведомления о продаже квартиры. Желательно, чтобы обе стороны (покупатель и продавец) осуществили этот визит вместе.

    Наконец, покупателю необходимо посетить филиал Росреестра для полной проверки квартиры на предмет любых других обременений. Эти три момента помогут купить квартиру с обременением максимально просто, чисто и быстро. Самый оптимальный вариант, когда покупатель приобретает квартиру не напрямую у продавца, а у банка-кредитора. Это даст стопроцентную гарантию прозрачности сделки. К тому же учреждение само заинтересовано поскорее разобраться с подобным делом.

    Порядок оформления

    Итак, первый случай, когда покупатель работает непосредственно с банком. Единственным минусом этого варианта являются определенные финансовые затраты со стороны покупателя (госпошлины, например).

    1. Сначала покупатель арендует в соответствующем банке две ячейки. Одну он использует для внесения денег в счет погашения остатка ипотеки, а на вторую положит ту самую разницу между стоимостью ипотеки и стоимостью квартиры по договору, предназначенную для продавца.
    2. Когда ипотека будет аннулирована, банк должен выдать справку об этом факте и, следовательно, снятии обременения.
    3. Только после этого покупатель и продавец скрепляют сделку письменным соглашением, в котором упоминается расчет через банковскую ячейку и четко обозначается переход прав собственности от продавца к покупателю.
    4. С этим договором необходимо посетить филиал Росреестра для его регистрации. Понадобится полный пакет всех упоминавшихся документов, включая банковскую справку. Покупатель получает новое свидетельство о собственности, где он указан в качестве нового собственника, а пометки обременения больше нет.

    [2]

    Если покупатель решил все делать через банк-кредитор, то договор рекомендуется заключать только после снятия обременения. Это обезопасит от любых нежелательных сюрпризов (скрытых обременений, путаницы в передаче денег и т. п.).

    Во втором случае покупатель общается с продавцом-заемщиком, но участие специалиста банка все равно неизбежно. Без разрешения финансовой организации ведь все равно никаких операций купли-продажи провести не удастся.

    1. А вот здесь первым делом надо оформлять предварительный договор купли-продажи с нотариальной заверкой. Так покупатель поставит под контроль действия продавца, который в последующем уже не сможет изменить те условия, что прописаны в заверенном договоре.
    2. Покупатель дает продавцу определенное количество денег, необходимое для полного погашения ипотеки.
    3. Продавец на 100% рассчитывается с банком за ипотеку. Это, кстати, самое слабое место в таком варианте сделки. Не всегда можно проконтролировать передачу денег.
    4. Банк выдает справку о погашении жилищного кредита и снятии обременения.
    5. Участники сделки организуют главный договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре.
    6. Когда покупатель будет иметь на руках новое свидетельство собственности, он должен передать продавцу остаток денег, т. е. разницу между суммой ипотеки и стоимостью квартиры, обговоренной в соглашении.

    Для повышения надежности все факты передачи денег рекомендуется сопровождать распиской. Опять же с нотариальной заверкой. В расписке должна быть четко указана денежная сумма и на что она предназначена, паспортные данные обеих сторон сделки, дата передачи средств.

    Стоит обратить повторное внимание, что Росреестр покупателю рекомендуется посетить первым делом в любом варианте сделки. Чтобы сразу проверить все возможные обременения на заинтересовавшее его жилье. Если банк согласится переоформить ипотеку на нового собственника (покупателя), то к основному договору понадобится дополнение. Речь идет о соглашении с третьей стороной – с банковским учреждением. Это дополнение необходимо зарегистрировать в Росреестре, чтобы в новом свидетельстве о собственности появились данные о новом заемщике.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    В целом, если отнестись внимательно и ответственно, продажа и покупка квартиры с ипотечным обременением не представляет особой проблемы. Более того, такая сделка может оказаться чуть ли не единственным выходом для тех, кто серьезно ограничен в финансовых средствах, но хочет купить квартиру. Данная статья призвана ответить на самые распространенные вопросы, возникающие при проведении сделок подобного рода. Информационный характер текста делает его полезным для широкого круга читателей.

    Источники


    1. Беляева, О. М. Теория государства и права в схемах и определениях / О.М. Беляева. — М.: Феникс, 2012. — 320 c.

    2. Поставка. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 537 c.

    3. Толчеев Н. К. Справочник судьи и адвоката по гражданским делам; ТК Велби, Проспект — М., 2014. — 262 c.
    4. Чайковская, Ольга Закон и человеческое сердце / Ольга Чайковская. — М.: Московский рабочий, 2016. — 152 c.
    5. Тихомирова, Л. В. Долевое строительство жилья. Правовые акты, материалы судебной практики / Л.В. Тихомирова. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 128 c.
    Квартира с обременением ипотека
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here