Согласие арендодателя на субаренду

Полезная информация по вопросу: "Согласие арендодателя на субаренду" от профессиональных юристов. Если будут вопросы - обращайтесь к дежурному специалисту.

Форма и способы выдачи арендодателем согласия

Закон не содержит требований к форме выдачи согласия, поэтому стороны, руководствуясь принципом свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ), могут определить форму согласия в договоре. Форму согласия рекомендуется предусмотреть письменную, т.е. в виде документа, подписанного арендодателем (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Для арендатора это будет надлежащим доказательством факта выдачи арендодателем согласия, в том числе в случае спора в суде (ст. ст. 64, 65, 71 АПК РФ). Арендодатель также заинтересован в установлении письменной формы согласия, поскольку арендатор, не получивший согласие в такой форме, не сможет ссылаться на какие-либо иные действия арендодателя, свидетельствующие об одобрении заключенной сделки.

Согласие арендодателя должно соответствовать требованиям ст. 157.1 ГК РФ и может быть выдано несколькими способами:

— включено в текст договора аренды при его заключении;

— согласовано сторонами в дополнительном соглашении к договору,

— оформлено арендодателем в виде отдельного документа (письма) либо путем проставления соответствующей надписи на договоре субаренды или его проекте.

Способ оформления согласия может быть предусмотрен договором или выбран арендодателем непосредственно при обращении арендатора с просьбой о его выдаче.

Если договором не установлено условие о выдаче согласия в письменной форме

Арендодатель может выдать согласие в любой форме по своему усмотрению, но с соблюдением требований ст. 157.1 ГК РФ. Однако в этом случае согласие может быть признано полученным, если арендодатель был уведомлен о состоявшейся сделке и не заявил относительно нее никаких возражений, а также совершил иные действия, свидетельствующие о своем согласии с ее совершением.

Включение согласия в текст договора

Предварительное согласие арендодателя может быть включено в текст договора аренды и может быть выражено в том числе путем согласования условия о праве арендатора заключать сделки, предусмотренные п. 2 ст. 615 ГК РФ, без получения дополнительного согласия арендодателя. Данное условие освобождает арендатора от обязанности получать в дальнейшем согласие арендодателя на каждую конкретную сделку.

Необходимо учитывать, что если согласие выдано после 1 сентября 2013 г. и является предварительным, то оно должно содержать описание предмета сделки (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Ранее такое требование отсутствовало, и к согласиям, оформленным до указанной даты, оно не применяется.

Арендодатель не вправе заявлять о недействительности сделок, если согласие на их совершение он надлежащим образом выразил в договоре.

Пример формулировки условия:

«Арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также осуществлять иные права, предусмотренные п. 2 ст. 615 ГК РФ. Получение дополнительного, в том числе последующего, согласия от арендодателя на это не требуется».

Если согласие арендодателя не содержится в тексте договора аренды

В этой ситуации арендатор до заключения договора на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам обязан обратиться к арендодателю с просьбой выдать предварительное согласие.

Арендатору, который уже заключил договор, необходимо запросить у арендодателя последующее согласие (одобрение) в соответствии с п. 3 ст. 157.1 ГК РФ. Согласие должно быть выдано арендодателем в разумный срок.

Если такое согласие не получено и будет доказано, что о его отсутствии знала или должна была знать другая сторона на момент совершения сделки, то эта сделка может быть признана недействительной на основании ст. 173.1 ГК РФ.

В соответствии с указанной статьей такая сделка является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие. С требованием о признании сделки недействительной может обратиться арендодатель или иное лицо, указанное в законе (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ).

Эти правила распространяются на сделки, совершенные арендатором после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

В отношении договоров, заключенных ранее указанной даты, действует ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.

Необходимо учитывать, что условие договора, сформулированное как право арендатора на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам, в частности в субаренду, не всегда признается судами согласием арендодателя, включенным в текст договора аренды.

Оформление согласия отдельным документом (письмом)

Согласие может быть оформлено арендодателем отдельным документом после заключения договора аренды. Оно должно быть выполнено на бланке арендодателя за его подписью либо подписью уполномоченного им лица. Арендатору при получении такого согласия рекомендуется потребовать у арендодателя документ, подтверждающий полномочия подписавшего его лица.

В предварительном согласии в силу ст. 157.1 ГК РФ необходимо указать предмет сделки, в частности договора субаренды. Поскольку в силу абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды по общему правилу регулируется нормами об аренде, предмет этого договора определяется так же, как и предмет договора аренды.

В последующем согласии (одобрении) должны содержаться данные о конкретной сделке, совершенной арендатором. В частности, можно указать реквизиты и наименование сторон в сделке по передаче прав аренды или арендованного имущества третьему лицу, которую разрешает совершить арендодатель, дату и номер основного договора аренды.

Пример формулировки согласия:

[3]

«______________ (арендодатель) и _______________ (арендатор) заключили договор аренды от ___ N ____, объектом аренды по которому является: ________________________.

Арендодатель данным письмом выражает свое согласие на передачу арендатором объекта аренды _____________________ (указываются данные арендованного имущества), предоставленного арендатору по договору аренды N ____ от «___»_______ 200_ г., в субаренду. Получение дополнительных согласий от арендодателя не требуется».

Читайте так же:  Ответственность за работу без лицензии

Оформление согласия путем проставления соответствующей надписи на договоре, заключаемом арендатором с третьим лицом, или его проекте

Оформить согласие можно в виде письменного разрешения арендодателя, проставленного на документе, подтверждающем совершаемую сделку. Например, арендодатель может письменно выразить согласие на заключение договора субаренды, сделав соответствующую надпись на договоре субаренды или его проекте и поставив подпись под данным текстом.

При получении такого разрешения арендатору рекомендуется потребовать от лица, выдающего такое разрешение от имени арендодателя, документы, подтверждающие его полномочия.

Пример формулировки согласия:

________ (арендодатель) согласен на передачу в субаренду арендуемого ____________ (арендатор) имущества __________________ по договору аренды от ____ N ____».

Примерная форма письма-согласия собственника на передачу нежилого помещения в субаренду (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Письмо-согласие собственника на передачу нежилого помещения в субаренду

[ указать краткое наименование

арендатора, должность, фамилию, инициалы
руководителя ]

Настоящим [ краткое наименование собственника ] в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. [ значение ] Договора аренды N [ вписать нужное ], заключенного между [ краткое наименование собственника ] и [ краткое наименование арендатора ] [ число, месяц, год ], дает свое согласие на передачу [ указать краткое наименование субарендатора ] в субаренду нежилого помещения [ указать наименование или номер нежилого помещения в соответствии с экспликацией технического паспорта ] площадью [ значение ] ([ вписать нужное ]) кв.м, находящегося на [ указать этаж ] этаже [ указать характеристику здания в соответствии с техническим паспортом (цифрами и прописью) например, административное и т. д. ] здания общей площадью [ цифрами и прописью ] кв.м, расположенного по адресу: [ вписать нужное ], кадастровый N [ вписать нужное ] на следующих условиях:

— на срок с [ число, месяц, год ] по [ число, месяц, год ];

— целевое использование нежилого помещения: [ указать назначение нежилого помещения ];

— сумма арендной платы [ сумма цифрами и прописью ] рублей в месяц;

— [ указать иные условия договора субаренды ].

[ число, месяц, год ]

[ должность единоличного исполнительного органа Общества ] [ подпись ] [ инициалы, фамилия ]

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Примерная форма письма-согласия собственника на передачу нежилого помещения в субаренду

Разработана: Компания «Гарант», январь, 2008 г.

[1]

Даем согласие на субаренду нежилого помещения правильно: образец документа, а также его нормы оформления и отправки

В процессе хозяйственной деятельности может возникнуть необходимость сдачи арендованных помещений в субаренду. Причины у хозяйствующих субъектов являются совершенно различными, но необходимо руководствоваться правилами, установленными законодательством.

Субаренда нежилого помещения – это разновидность гражданско-правового договора, позволяющего арендатору передать арендуемое помещение в субаренду. Это право арендатора закреплено в п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Но оно имеет свои особенности. До того, как заключить договор необходимо получить согласие арендодателя – собственника недвижимого имущества.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 467-38-73 . Это быстро и бесплатно !

Определение понятия

Важно понимать смысл данного термина и хорошо представлять себе, кто его предоставляет. Согласие собственника – это твердое намерение собственника, позволяющее точно определить возможность сдачи арендатором недвижимого имущества в субаренду.

ля заключения договора субаренды необходимо получить согласие арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду. Указанная норма носит обязательный характер и прописана в п. 2 ст. 615 ГК РФ. Без указанного согласия сделка будет недействительной. А это уже грозит расторжением договора и влечет финансовый потери и убытки для субъектов данной сделки.

Как оформить?

Согласие можно оформить следующими способами:

  1. Включением непосредственно в текст договора фразы, упоминания или самостоятельного пункта о согласии арендодателя на передачу имущества в субаренду.
  2. Составлением отдельного документа в форме заявления, письма, приложения.

Это значит, что при имеющемся в тексте договора аренды положения, где прописывается, что арендатору предоставляется право на заключение договора субаренды. Составление отдельного документа собственником в письменном виде не требуется.

Договаривающиеся стороны самостоятельны в выборе того, каким образом оформляется согласие.

Кем составляется?

Когда заинтересованные лица решили оформить разрешение арендодателя на передачу нежилого помещения в аренду в виде отдельного документа, оно предоставляется собственником такого имущества. Можно обратиться к собственнику с соответствующим заявлением, направлением письма, либо озвучить свое пожелание при личной встрече, или во время переговоров. Собственником помещения может быть:

  • физическое лицо, действующее как индивидуальный предприниматель;
  • юридическое лицо.

Каким образом составить?

Поскольку обязательных требований к структуре и внутреннему содержанию не имеется, оно составляется произвольно в простом письменном виде, куда можно включить следующие пункты:

  1. Наименование адресата: прописать своего контрагента в чей адрес предоставляется согласие.
  2. Наименование подписываемого документа, например: «согласие собственника на передачу в субаренду нежилого помещения».
  3. Место и дата составления.
  4. Фамилию, имя, отчество физического лица или наименование юридического лица, и его представителя, подписывающего данное разрешение.
  5. Четкое намерение, характеризующее волеизъявление на передачу имущества в субаренду. Например: «Даю свое согласие на передачу в субаренду».
  6. Характеристики интересующего объекта: где находится, с определением точного адреса, этажа расположения, номер помещения и площадь, позволяющие определенно идентифицировать объект недвижимости.
  7. Технические характеристики согласно данных с технического паспорта, описание (например, состояние ремонта).
  8. Срок, на который оно предоставляется.

Если арендодатель предоставил согласие на субаренду бессрочно, арендатор может возобновить договор. Он будет действовать в пределах срока аренды без получения нового разрешения собственника. К такому заключению пришел Высший Арбитражный Суд РФ, закрепивший свое мнение в вышеуказанном Информационном письме Президиума № 66 от 11.01.2002г.

Читайте так же:  Как оформить развод находясь в другом городе

  • Указание на договор аренды.
  • Подпись собственника с расшифровкой.

Здесь приведен лишь примерный перечень пунктов. Он имеет рекомендательный характер, но содержит основные варианты. Его необязательно придерживаться. Можно включить и другие по выбору заинтересованных сторон, представляющихся важными, исходя из конкретного случая.

Если же, указание о возможности передачи недвижимого имущества, обозначается конкретно в договоре аренды, данное условие можно прописать отдельным пунктом, включив, например, в раздел, оговаривающий права арендатора. Можно оформить дополнительным разделом договора.

Требуется ли нотариальное заверение?

Надо ли собственнику недвижимости обращаться к нотариусу? Такой необходимости нет. Анализ норм гражданского законодательства и закона о нотариате показывает, что специальных норм, устанавливающих нотариальное заверение не существует.

Как отправить документ?

Как правило, в процессе обычной хозяйственной деятельности, договаривающиеся стороны сами устанавливают способы обмена документацией. Это может быть передача:

  1. посредством электронной почтой;
  2. факсимильной связи;
  3. непосредственного обмена сотрудниками компаний;
  4. почтовой связью и другие возможные способы.

Способы передачи своему контрагенту могут быть следующие:

  • Передать лично путем вручения оригинала. Можно посоветовать сделать с него копию и вручить под роспись.
  • Направить почтовым отправлением заказным письмом с уведомлением о вручении.

То есть, использовать любой способ, подтверждающий, что документ получен.

Из вышесказанного можно установить, что согласие на передачу нежилого помещения в субаренду – это обязательное и существенное условие для заключения договора арендатора с субарендатором. До того, как подписать такой договор надо удостовериться в наличии разрешения. Без него, заключение такого договора не представляется возможным. В противном случае наступят последствия для недействительных сделок.

Согласие может быть оформлено как в письменном виде путем составления отдельного документа в произвольном порядке. Так и путем включения его в текст договора в виде отдельного пункта или указания. Обязательного нотариального удостоверения оно не требует.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Субаренда без согласия арендодателя

При пользовании арендованным имуществом арендатор обязан строго руководствоваться положениям Гражданского кодекса и заключенного договора с арендодателем. В числе прав арендатора при пользовании имуществом в ГК РФ прописано и право сдавать это имущество полностью или частично в субаренду, но только лишь с согласия арендодателя. Как защититься, если все же была оформлена субаренда без согласия арендодателя и какие последствия грозят сторонам?

Правовая сущность субаренды

Видео (кликните для воспроизведения).

При субаренде изначальные права и обязанности арендатора по заключенному соглашению переходят другому лицу – субарендатору, вот только ответственность перед арендодателем остается за первоначальным арендатором.

  • Новый договор не может быть заключен на срок более чем изначальный договор аренды;
  • Всю ответственность за возможные последствия при сдаче имущества в субаренду несет первоначальный арендатор;
  • Арендатор является получателем выгоды и прочих благ ввиду сдачи имущества в субаренду, перед арендодателем он же исполняет обязательства сугубо в рамках достигнутых с ним условий.

Говоря прямо, если арендатор пользуется имуществом за 50 тысяч рублей в месяц, но найдет, кому его сдать за 100 тысяч – то арендодатель не вправе предъявлять ему никаких претензий при условии соблюдения порядка сдачи имущества в субаренду.

Часть 2 ст. 615 ГК РФ дает право арендатору сдавать имущество в субаренду, но лишь с согласия арендодателя. При этом оговорки «если иное не установлено договором» в статье нет.

Президиум ВАС в своем разъяснении N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (в. 18) указал, что не имеет значения способ выражения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Вплоть до указания на это в договоре путем делегирования арендатору такового права или же прямого указания на отсутствие необходимости согласия. Вот как могут выглядеть формулировки в договоре:

То есть во втором случае согласие не требуется, но нужно лишь поставить в известность арендодателя.

Частью первой той же статьи установлено, что арендатор пользуется имуществом в соответствии с оговоренными участниками соглашения условиями.

Получается, условия о субаренде могут быть урегулированы следующим образом:

  1. Без их отражения в договоре – в этом случае действуют нормы ст. 615 ГК РФ и согласие обязательно.
  2. В договоре без указания на необходимость получения согласия арендодателя (пример выше).
  3. В договоре с указанием не необходимость получения согласия.

Субаренда без согласия арендодателя: последствия

Часть 3 ст. 615 ГК РФ более чем очевидно гласит, что нарушение условий использования имущества – веское основание для прекращения договора и возмещения всех убытков.

При этом не имеет никакого значения «тяжесть» и объем нарушений – у арендодателя априори есть право потребовать расторгнуть договор и отменить все обязательства.

При этом арендодатель может потребовать:

  1. Расторжения договора аренды;
  2. Признания договора субаренды недействительным.

С мая 2013 года в ГК РФ внесены изменения, касающиеся оспоримых сделок. В частности к отношениям «арендатор-субарендатор» может быть применена ст. 173.1 ГК РФ, которая подразумевает недействительность сделки, если для заключения оной не было полученное обязательное по закону согласие третьего лица.

В нашем случае третьим лицом будет являться арендатор, а обязанность получить согласие прямо прописана в законе.

При расторжении договора арендатор будет обязан возместить все понесенные убытки, в числе которых может быть, например, возмещение ущерба имуществу, если оно повреждено субарендатором или же созданы препятствия для нормальной работы других арендаторов или самого арендодателя.

Что говорит судебная практика?

До введения в действие ст. 173.1 ГК РФ практика судов в целом была очевидна – сдача в субаренду имущества без получения явного согласия от арендодателя неминуемо влекла расторжение договора по требованию арендодателя.

Читайте так же:  Как узнать дату постройки дома

Например, Постановление ФАС СКО от 3 августа 2006 г. N Ф08-2810/06 по требованиям о расторжении договора аренды или постановление 15-го ААС от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 по требованию о признании договора субаренды ничтожным.

Суды при отсутствии согласия арендодателя практически всегда занимали его сторону, расторгая договор аренды за нарушение существенных условий использования имущества. Обратных примеров в моей практике не было.

ВАЖНО: При признании договора аренды незаключенным субарендатор может потребовать от арендатора возмещения денежных средств, ранее ему уплаченных. Вот только суд с большой долей вероятности откажет в иске, поскольку помещение фактически находилось в пользовании субарендатора, а потому факта неосновательного обогащения не усматривается (пример: Постановление ФАС УО от 25 июля 2011 г. N Ф09-4326/11). Но лишь при условии, если ставка аренды не была завышена и соответствовала рыночным реалиям.

С принятием статьи 173.1 ГК РФ ничего кардинально не поменялось – разве что в законе теперь явно прописано еще одно веское основание для признания договора недействительным. Суды по-прежнему занимают сторону истца, признавая договор субаренды незаключенным (см. дело ФАС СЗО от 11 марта 2016 года А05-1741/2016).

Если у вас имеются какие-либо вопросы, связанные с заключением, исполнением или расторжением договора аренды, я всегда готов оказать необходимую правовую помощь. Задайте свой вопрос по телефону (8452) 93-98-33 или обратитесь за консультацией в офис.

Письмо о согласии на сдачу в субаренду нежилых помещений

Генеральному директору ООО «________»

В ответ на Ваш запрос сообщаю, что открытое акционерное общество «_____________________________________________________________» (сокращенное наименование — ОАО «__________»), выступающее по договору аренды нежилых помещений от … 20__ года № … в качестве Арендодателя не возражает против сдачи Арендатором (ЗАО «_________») в субаренду третьим лицам переданных ему по вышеуказанному договору в аренду помещений.

Процесс скачивания документа

«Примерная форма письма-согласия собственника на передачу нежилого помещения в субаренду»

Загрузка документа начнётся через 25 секунд. Пожалуйста, подождите.

Имя файла документа:

На данный момент доступна возможность скачивания файла в формате Word. Загрузите его!

С этим документом часто просматривают:

  • Агентский договор, агентское соглашение 51
  • Брачный договор 4
  • Договор аренды жилого помещения, квартиры 72
  • Договор аренды нежилого помещения, здания 100
  • Договор аренды земельного участка 36
  • Договор аренды имущества, оборудования 48
  • Договор аренды транспортного средства 14
  • Прочие договоры аренды 25
  • Банковский договор, депозитный договор 79
  • Договор безвозмездного пользования, ссуды 36
  • Договор дарения имущества, недвижимости, денег 90
  • Договор доверительного управления, траста 38
  • Договор займа, расписка о займе 66
  • Кредитный договор, залоговый договор 78
  • Договор купли-продажи, договор контрактации 309
  • Договор лизинга, финансовой аренды 37
  • Лицензионный договор, авторские права 37
  • Договор мены, обмена, бартера 75
  • Договор об оказании услуг, аутстаффингу 270
  • Договор перевозки, транспортной экспедиции 62
  • Договор бытового, арендного, строительного подряда 162
  • Договор пожизненного содержания 66
  • Договор поручения, договор комиссии 72
  • Договор поставки товаров, продукции 127
  • Договор проката, бытового проката 23
  • Договор на создание и выполнение НТП 18
  • Договор страхования имущества, здоровья, ответственности 56
  • Договор товарищества, совместной деятельности 35
  • Трудовой договор, трудовой контракт 160
  • Договор уступки права требования 15
  • Договор франчайзинга, концессии 7
  • Договор хранения, документы на хранение 61
  • Договор энерго и электроснабжения 15
  • Проведение конкурсов, торгов 17

Ресурс призван помогать в составлении договоров и любых других документов. Стараемся размещать только актуальные шаблоны и бланки. Если сайт оказал вам помощь, отблагодарите его: поделитесь ссылкой с любой интернет аудиторией. При возникновении вопросов, а также предложений, просьба пользоваться обратной связью.

Субаренда с устного разрешения арендодателя

Арендую у администрации нежилое помещение.С устного разрешения сдаю в субаренду часть помещения. Новая администрация хочет меня выселить экрименирует субаренду без письменного разрешения. Есть свидетельские показания прежней администрации об устном разрешении субаренды. Могут они меня выселить или нет? Прежде никаких претензий ко мне не было.

Ответы юристов ( 5 )

Здравствуйте, субаренда должна быть предусмотрена договором аренды и порядок уведомления арендодателя тоже… если что либо сделано не в соответствии с договором аренды (нарушены его условия), то возможно расторжение договора… можете выложить договор?

Устно и свидетели это хорошо… если разрешен такой порядок договором.

Было бы неплохо посмотреть Ваш договор. По общему правилу, согласно ст. 615 ГК РФ:

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, Вам нужно согласие Арендодателя. Такое согласие может быть получено разными способами:

— указанием в договоре субаренды права арендатора на передачу имущества в субаренду;

— согласие может быть оформлено в виде письма, соглашения, дополнения к договору аренды и т. п., копию которого субарендатору нужно выдать на руки.

Устное согласие не является согласием Арендодателя.

Агентство Бизнес-Нововведений

Решаем юридические и финансовые вопросы

Согласие собственника на субаренду

Образец согласия собственника на субаренду

Ни один из существующих законодательно-нормативных актов не содержит правил составления разрешения. Однако опираясь на имеющуюся юридическую практику, допустимо включение в документ следующих пунктов.

  1. Наименование лица, которому предоставляется право на субаренду.
  2. Название составляемого документа (если решено подготовить отдельное письмо).
  3. Непосредственно само разрешение, которое должно быть представлено однозначным волеизъявлением.
  4. Основные характеристики нежилого строения, которое предоставляется в субаренду.
  5. Сведения о лице, дающем свое согласие (Ф. И. О. для ИП или полное название организации).
  6. Временные рамки, в течение которых разрешение будет иметь юридическую силу. Необходимо обратить внимание на то, что они не могут быть больше чем срок действия договора аренды.
  7. Дата составления и подпись с расшифровкой.
Читайте так же:  Правила заполнения извещения о дтп

Согласие собственника на субаренду нежилого помещения может иметь и более краткую форму (образец представлен ниже).

Как получить разрешение?

Что касается процедуры, то она проста. Нужно осуществить одно из двух действий:

  1. Сразу же, еще до момента оформления аренды, обговорить данный вопрос с полноправным владельцем.
  2. Обратиться к собственнику недвижимости в какой-то момент, пока договор аренды еще действует.

В первом случае все может происходить более неформально. Перед заключением сделки, стороны предъявляют друг другу:

  • паспорта;
  • доверенности, если договор будут подписывать представители;
  • учредительные документы, если стороны (одна из сторон) ведут коммерческую деятельность и зарегистрированы в качестве: ИП, ООО, ПАО, АО и так далее.

Обратите внимание! Собственник нежилого помещения должен представить правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости.

Далее, происходит обсуждение проекта договора, согласование пунктов. Именно тогда, потенциальный арендатор может устно сообщить о том, что желает рассмотреть вопрос получения согласия на субаренду нежилого помещения.

Во втором случае, желательно, действовать следующим образом: подготовить определенное письмо – обращение к собственнику. В нем нужно заявить о желании сдавать нежилое помещение в субаренду или обосновать необходимость этого. Можно попросить дать письменный ответ на обращение.

К тексту, желательно, приложить копию договора аренды. Особенно это необходимо будет сделать в тех случаях, когда арендодатель – крупная компания, специализирующаяся на сдаче в наем нежилой недвижимости.

Как выглядит документ?

  1. Она всегда будет соответствовать той, в которой заключен договор аренды.
  2. Сделка по сдаче в наем нежилого помещения оформляется в письменном виде, соответственно, и разрешение на субаренду не должно быть выражено устно. Вернее, полноправный владелец может сказать, что не возражает против субаренды. Но его слова должны быть зафиксированы на бумаге, а под ними должна стоять его подпись и печать, если таковая имеется.
  3. Согласно положениям ст. 651 ГК РФ и разъяснениям ВАС РФ, если договор будет оформлен на срок, более 12 месяцев, то он подлежит гос. регистрации в органах Росреестра. Соответственно, и соглашение, в таком случае, должно пройти аналогичную процедуру.

Еще о форме, но немного с другого ракурса: что за документ должен быть подготовлен?

  1. Если вопрос о субаренде был поднят до заключения сделки аренды, то соответствующий пункт можно прописать в тексте первоначального договора.
  2. Если же у арендатора возникло желание сдавать недвижимость третьим лицам несколько позже, то специалисты рекомендуют оформить дополнительное соглашение к договору.

[2]

Напрашивается предложение: оформить некое согласие в форме отдельного документа. Например, такое, как делают от супруга на продажу недвижимости. Но, как представляется, такой подход к делу будет не совсем правильным.
  1. Данное согласие будет иметь признаки дополнительного соглашения.
  2. Не ясно, какую юридическую силу будет иметь подобный документ. Некоторые специалисты считают, что эта сила будет недостаточной для того, чтобы санкционировать субаренду.

Различия между мнениями связаны с формулировками норм ГК РФ. Об этом еще пойдет речь в настоящей статье. Пока же, речь пойдет про содержание согласия собственника.

Оно может быть таким:

  1. В случае если согласие дается в рамках первоначального договора, то в документ нужно включить подобный пункт: «Арендодатель выражает свое согласие на передачу нежилого помещения – предмета договора, в наем третьим лицам».
  2. Если говорить про доп. соглашение, то в нем должен быть содержаться целый ряд информации.

Какие именно сведения указывают в доп. соглашении? Это:

  • информация о сторонах;
  • об объекте недвижимости;
  • о дате и месте заключения договора аренды, его номере.

Собственно, должен содержаться и пункт о том, что собственник помещения не возражает против оформления отношений субаренды между арендатором и третьими лицами.

Справка! Если стороной соглашения выступает ИП, то нужно в соглашении его ИНН и ГРН, по юридическому лиц необходимо указывать: ИНН, ОГРН, сведения об уставе, дату и номер приказа о назначении руководителя, информацию о доверенности или ином документе, на основании которого действует представитель фирмы.

Подводные камни

В законодательстве не идет речь о том, что собственник должен давать согласие на совершение конкретной сделки. Именно по этой причине возникает ряд споров.

Обратите внимание! Представляется правильной следующая позиция: если в договоре или в доп. соглашении указано, что субаренда разрешается, то арендатор вправе передавать имущество любому лицу, по своему усмотрению.

Отношения субаренды оформляются путем заключения отдельного договора, варианты которого можно найти .

Если же субарендатор, по тем или иным причинам, не устраивает собственника, то последний, в принципе, ничего сделать не сможет. Исключение: случаи, когда есть основания направить претензию лицу, пользующемуся недвижимостью, и, затем, потребовать досрочного расторжения договоров. В том числе, и договора аренды.

  • если недвижимость используется в целях, для которых она не предназначена;
  • если действия субарендатора ведут к ухудшению состояния нежилого помещения.

В общем, речь идет о всем том, что изложено в ст.619 ГК РФ.

Подводя итог, можно отметить, что согласие на субаренду нежилого помещения – очень важный документ (часть документа – договора аренды). Если его не удалось получить от собственника, то о субаренде не может идти речи, в принципе.

Читайте так же:  Неисполнение служебных обязанностей

Способ № 1. Закрепите согласие на субаренду в самом договоре

Согласие собственника на сдачу имущества в субаренду можно закрепить в основном договоре. Такой вариант удобен и арендатору, и арендодателю. Первому не придется тратить время на обработку запросов, второму – ждать разрешения или принимать на себя риски возможного отказа. Разрешить субаренду в договоре можно компании, которая планирует разместить дочерние общества или иные лица, с кем не возникнет спорных вопросов.

«Стороны определили, что арендатор вправе переуступать право аренды другому лицу, сдавать арендованные помещения в субаренду, передавать арендные права по данному договору в задаток, вносить арендные права в качестве вклада в уставный (складочный) капитал юридических лиц.

Арендатор имеет право без письменного согласия арендодателя сдавать арендуемые помещения в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по настоящим договорам аренды другим лицам».

Если арендодатель дал согласие на сдачу в субаренду помещения или иного имущества, отозвать его в одностороннем порядке нельзя (п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 04.07.2018).

Часто арендодатель предпочитает контролировать вопрос передачи имущества в поднаем. Например, в договоре владелец прописывает условие:

  1. «Арендатор не вправе сдавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду (поднаем) без письменного согласия арендодателя».
  2. «Арендатор не имеет права сдавать помещение частично в субаренду или по договору о совместном использовании помещений с иными юридическими или физическими лицами без письменного согласия арендодателя».

Чтобы пункт работал, владелец может включить в соглашение санкцию за нарушение обязательств. Арендодатель может взыскать неустойку или потребовать расторгнуть договор за нарушение его условий:

  1. «За нарушение обязательств, предусмотренных настоящим договором арендатор в двухнедельный срок с момента выставления претензии выплачивает арендодателю штраф в размере 20 минимальных размеров оплаты труда, установленного федеральным законодательством, действующего на момент выявления нарушений».
  2. «Арендатор вправе сдавать торговое место в субаренду только с письменного согласия арендодателя. В случае выявления передачи в субаренду торгового места без согласия арендодателя, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 50% от месячной базовой части суммы арендной платы за пользование торговым местом, либо настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем».

Чтобы привлечь арендатора к ответственности, владельцу придется доказать факт незаконной передачи помещения третьему лицу (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.02.2009 № А33-7829/08-Ф02-6824/08 по делу № А33-7829/08).

В каких случаях потребуется согласие на сдачу имущества в субаренду

Согласие собственника на субаренду применяется при передаче в поднаем:

  • воздушного судна (определение ВС РФ от 26.12.2018 № 310-ЭС18-21043 по делу № А83-4177/2017);
  • объектов недвижимости (решение Московского городского суда от 06.06.2016 по делу № 3а-541/2016);
  • канализации (постановление АС Московского округа от 24.11.2016 № Ф05-17002/2016 по делу № А40-175113/2015);
  • транспортного средства (постановление АС Московского округа от 28.02.2017 № Ф05-1074/2017 по делу № А40-238790/15) и др.

Также это правило действует в лизинговых правоотношениях (апелляционное определение ВС РФ от 18.05.2017 по делу № 33-10161/2017).

Так, ИП заключили договоры аренды торговых мест на территории рынка. Субаренда была возможна только с письменного согласия арендодателя. Собственник потребовал расторгнуть договоры и оплатить фактическое пользование торговыми местами. Арендаторы заявили иск о неустойке за досрочное расторжение договора и доказали, что получили согласие на субаренду. Они направляли заявления с запросом о субаренде. Директор арендодателя расписался на документах о передаче торговых мест в поднаем, указал дату и заверил печатью. При таких обстоятельствах суд посчитал отказ от договора неправомерным, а требования ИП законными (постановление АС Московского округа от 07.04.2017 № Ф05-2697/2016 по делу № А40-1228/15).

Получите согласие на субаренду земли или уведомите собственника

Чтобы сдать в субаренду участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, нужно учитывать законодательство, которое действовало на дату возникновения правоотношений.

Согласие потребуется, если арендатор получил участок до вступления в силу ЗК РФ или соответствующее условие содержит договор (постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

О необходимости затребовать согласие можно узнать из актов конкретного региона. Например, в Москве следует обратиться к положениям закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве». Данный нормативный акт предусматривает согласие по договорам аренды земельных участков, заключенным с органами исполнительной власти (п. 6 ст. 8 Закона).

Попросите разрешение, если срок аренды менее пяти лет (определение ВС РФ от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500 по делу № А72-13047/2014).

В других случаях, если земля предоставляется на срок свыше пяти лет, получать разрешение на субаренду не требуется (п. 9 ст. 22 ЗК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 № 3914/13 по делу № А06-7751/2010). Необходимо уведомить арендодателя или собственника (п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ).

Видео (кликните для воспроизведения).

Подробно узнать о процедуре получения соглашения на различные виды недвижимости можно на сайте ДГИ или портале «Госуслуги».

Источники


  1. Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2016. — 320 c.

  2. Правоведение. Учебное пособие. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2013. — 400 c.

  3. Научные воззрения профессоров Пионтковских (отца и сына) и современная уголовно-правовая политика. — М.: Статут, 2014. — 432 c.
Согласие арендодателя на субаренду
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here